도시형 생활주택 '수익권 매각방식'이 특효?

"분양보다 투자자 세부담 덜어 공급 활성화 가능" 지적

[아시아경제 소민호 기자]도시형 생활주택을 일반 투자자들을 대상으로 한 분양방식 대신 '수익권'을 매각하는 형태로 전환할 필요가 있다는 주장이 제기됐다.

임대를 목적으로 투자하는 1차 수요자들이 임대주택사업자로 등록하지 않고도 소유에 따른 세부담을 피할 수 있는 유인책으로서 유효한 방식이 될 수 있다는 것이다. 수익권 매각방식을 활용할 경우 투자자들의 부담이 해소돼 도시형 생활주택 공급이 활성화될 수 있을 것이란 전망도 나오고 있다.

17일 관련업계에 따르면 도시형 생활주택을 분양받으면 세부담 가중 문제가 불거지고 주택의 운영관리 부담도 만만찮아 공급이 활성화되지 않는다는 지적이 나오고 있다.

도시형 생활주택은 전용면적이 작더라도 주택으로 분류돼 분양을 받게 되면 양도소득세는 물론 보유에 따른 세부담도 늘어나게 된다. 양도세의 경우 양도가액 1억원 미만인 때만 중과가 제외된다.

최근 분양된 사례를 살펴보면 모두 1억원을 초과하는 주택들이어서 양도세 부담도 피해가기 어렵다. 서울 신림동에서 분양된 아데나534의 경우 전용면적 17~18㎡ 분양가가 1억4900만원에 달했으며 인천 서운동에 공급된 아델라이도 21㎡가 1억4000만~1억9000만원이었다. 아직 도시형 생활주택 중 가장 작은 규모인 전용면적 12㎡가 시중에 선보이지 않아 1억원 미만 주택이 선보일 가능성은 남아있다.

하지만 소형 도시형 생활주택을 공급받더라도 양도세 중과는 피해갈 수 있지만 보유세 부담은 늘어날 수밖에 없는 구조다.

부동산신탁업계에서는 이 같은 투자자들의 세부담 가중문제와 운영관리 문제를 '신탁수익권' 방식으로 해결할 수 있다고 제안했다. 도시형 생활주택을 신탁회사에 신탁한 뒤 신탁수익권을 투자자들에게 매각하는 구조다. 주택 공급자가 개별 주택을 분양하는 지금의 방식과는 전혀 다르다.

이렇게 되면 소유권을 넘겨받지 않으면서도 주택에 대한 실질적 권리를 갖고 미분양 주택을 신탁받아 나중에 처분하는 미분양 펀드처럼 투자자가 직접 물건을 보유하지 않고 임대수익을 향유할 수 있다. 주택의 실제 소유주는 신탁사여서 투자자는 다주택 보유에 따른 세금부담에서 벗어날 수 있게 된다. 운영관리문제도 신탁사와 계약을 맺은 전문관리업체가 해결해주면 세부담과 관리문제가 동시에 해결된다.

생보부동산신탁 리서치팀 관계자는 "이런 방식 외에도 투자자가 주택임대사업자로 등록, 세제를 감면받는 방법도 있지만 보유가구수나 보유기간 등의 요건일 갖춰야 하는 까다로움이 있다"며, "신탁수익권 방식을 활용할 경우 도시형 생활주택 공급을 활성화할 수 있고 여러 사업지를 묶어 리츠 상품을 만든다면 간접투자시장도 가능해질 것"이라고 설명했다.

한편 도시형생활주택은 정부가 거듭 내놓은 공급관련 규제완화와 금융지원 강화 등에도 불구, 사업지 확보의 어려움과 까다로운 기금대출 조건, 낮은 수익성 등으로 인해 초기 공급이 부진한 상태다.

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소민호 기자 smh@