말소 가능한 선순위가등기

황준호 기자

입력 2010.03.07 07:30

등기부등본상에 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류·가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기)보다 앞선 선순위가등기가 등재되어 있는 경우 입찰에 참여할 수 있을까?

후순위가등기라면 낙찰로 말소 정리가 돼 낙찰자가 인수할 부분이 없다. 하지만 선순위가등기는 상황에 따라 낙찰을 받더라도 추후에 선순위가등기권자가 본등기를 하는 경우 그 물건의 소유권을 상실할 수 있어 문제가 될 수 있다.

낙찰자가 소유권을 상실당하면 이행불능을 이유로 매매계약을 해제하고 채무자를 상대로 매각대금의 반환을 청구할 수 있다. 그러나 반환 받기 어려우면 매각대금의 배당절차에서 배당 받은 채권자들을 상대로 '부당이득반환청구'를 해야만 한다. 금융기관이 배당 받은 경우라면 그나마 수월하겠지만 여러명의 개인들이 배당 받은 채권자들이라면 승소를 하더라도 돈을 반환 받기는 어려워질 수 있다.

'가등기'란 부동산물권(소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등) 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하려 할 때 또는 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부이거나 장래에 있어서 확정될 것인 때에 그 본등기의 순위를 보전하기 위해서 하는 예비등기를 가등기라 하고 가등기가 행해진 후에 그에 기해 본 등기가 실행되면 그 본등기의 순위는 가등기 순위에 따르게 된다(부동산등기법 제3조, 제6조 2항).

원래는 순위보전의 취지였으나 돈을 빌려 쓰고 저당권 대신 가등기를 해주는 '담보가등기'가 많이 이용되는데 담보가등기는 말소기준권리가 되며 등기순위에 관계없이 배당에 참가하고 말소의 대상이 된다.

경매실무에서 선순위가등기가 낙찰로 소멸하는 담보가등기인지, 인수가 되는 순위보전을 위한 소유권보전가등기인지를 어떻게 알 수 있을까? 경매법원은 선순위가등기가 등기부등본에 등재돼 있으면 가등기권자에게 그 가등기가 담보가등기인지 소유권보전가등기인지를 밝히라는 최고서를 발송한다. 이때 담보가등기이면 채권계산서 제출과 함께 권리신고를 하도록 촉구한다. 담보가등기라면 가등기권자는 권리신고를 하면서 배당요구서나 채권계산서를 제출하게 된다.

응찰자들은 대법원 법원경매정보 사이트에서 법원접수 문건 및 송달내역을 통해 확인이 가능하다. 선순위가등기권자가 경매신청 채권자이거나 가등기권자의 배당요구서나 채권계산서가 제출됐으면 선순위가등기는 담보가등기로 간주해도 무방하고 선순위가등기 이외에 다른 문제가 없다면 입찰에 참여해도 된다.

선순위가등기권자가 배당요구서나 채권계산서를 제출하지 않아 낙찰자가 인수해야 할 것으로 보이나 낙찰 후 간단한 소송을 통해 말소할 수 있는 선순위가등기도 있다.

일정기간 동안 채권자가 권리를 행사하지 않으면 종국적으로 소멸한 것으로 보는 '소멸시효제도'와 가압류나 가처분 등 소멸시효의 중단이나 정지제도가 없고 일정한 기간 동안 권리행사가 없으면 무조건적으로 권리가 소멸하는 민법상 제척기간이라는 것이 있다.

등기부등본을 살펴보면 가등기의 등기원인란에 '매매계약', '매매예약' 등이 기재돼 있는데 매매계약에 기한 가등기는 소멸시효의 대상이 되는 권리이고 매매예약에 기한 가등기는 설정된 때로부터 10년이 경과되면 제척기간의 도과로 말소될 수 있는 것이다(대법원 1995.11.10선고 94다22682, 22699(반소) 판결 [토지소유권이전등기] 참조).

<유한상 지지옥션 팀장>