작년 4분기 서울 오피스 공실률 11년래 최고

세빌스코리아 "올 오피스시장 수요 살아날 것"

[아시아경제 오진희 기자]강남, 여의도 등 도심 한복판의 오피스 공실률이 5분기 연속 상승해 11년래 가장 높은 수준을 나타냈다.

29일 세빌스코리아(Savills Korea)가 지난해 서울프라임오피스 시장을 분석해 발표한 보고서에 따르면 분기별 공실률이 ▲1분기 2.0% ▲ 2분기 3.4% ▲3분기 4.1%에 이어 4분기에는 7.9%로 조사됐다. 지난해 연평균 공실률은 4.3%다.

프라임오피스란 3만sq.m.(스퀘어미터) 이상의 대형 오피스 빌딩을 일컬으며, 서울시에 입지하고 있는 해당 오피스는 지난해 말 현재 기준 총 233개였다. 이번 공실률 조사 대상은 이 중 사옥을 뺀 나머지 115개에서 표본으로 삼은 76개 임대빌딩들이다.

◇도심 대형빌딩 빈 사무실은 13.7%

지난해 4분기에는 특히 삼성본관빌딩과 서울스퀘어빌딩(구 대우센터빌딩)의 리모델링이 완료되면서 도심프라임오피스 시장의 공실률이 13.7%나 올라가 서울프라임오피스 시장의 공실률을 높인 것으로 분석된다.

하지만 서울스퀘어빌딩과 삼성본관 등 도심프라임오피스 총량의 7%를 차지해 이 두 빌딩을 제외하면 도심프라임오피스 공실률은 절반으로 떨어진다.

특히 전체 조사대상 빌딩의 40%에 해당하는 30여개 빌딩은 3분기에 이어 여전히 100% 임대상태인데 반해 15%에 해당하는 빌딩들은 빌딩 내 공실이 15%를 넘는 것으로 파악돼 공실 분포의 양극화가 두드러졌다.

◇공실 양극화로 임대료 인상 차이커져

올해는 상반기에 임대료를 인상하는 관행에도 공급에 대한 우려때문에 기준 임대료(face rent)의 상승률은 1~2%로 제한적일 것이라면서도 공실 분포의 양극화로 실질임대료 인상률은 마이너스에서 +4%까지 폭 넓게 분포할 것으로 세빌스코리아는 예상했다.

기준 임대료가 공식적으로 내 보이는 임대료라면 실질 임대료란 계약시점에서 무상임대기간 등을 적용해 산정된 비용을 의미한다.

◇서울내 신규 오피스 공급과 전망은?

세빌스코리아는 올해 사옥을 제외하면 총 37만2700sq.m. 규모의 서울내 오피스 신규공급이 예상된다고 분석했다. 이 회사가 조사한 올 준공예정인 신규공급 오피스 빌딩(준공월)으로는 ▲삼성동오피스빌딩(4월) ▲증축중인 정동빌딩(4월) ▲남산트라팰리스(6월) ▲Ferrum Tower(6월) ▲신문로2구역 제5지구(10월) ▲Center1(구 글로스타, 12월) ▲가락건설서초동 KIM'S타워-B(12월)등이 있다.

Ferrum Tower의 경우, 동국제강이 사옥으로 30%이상을 사용할 예정이며, 정동빌딩은 현재 리모델링 중인 교보빌딩에 임차해있는 외국공관들의 수요와 정부기관 등의 수요가 있는 것으로 전해졌다. 4분기에 준공되는 LG신문로사옥은 리모델링을 계획하고 있는 LG트윈타원에서의 이전 수요로 준공과 동시 100% 임대될 것으로 나타났다.

홍지은 세빌스코리아 리서치 팀장은 "실적이 회복되고 M&A를 거쳐 규모가 성장한 대기업, 재벌. 금융그룹들의 통합사옥 수요나 신규로 사옥이 필요한 중견기업들의 사옥매수 수요는 꾸준하며 국내외 기관투자자들도 보다 적극적으로 시장에 참여할 것"이라고 전망했다.


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오진희 기자 valere@asiae.co.kr