‘임대차 갱신’ 요구 뒤 바뀐 집주인… 대법 "실거주라면 거절 가능"

‘계약갱신 요구·거절’ 첫 대법원 판단… "독자적 갱신거절권 행사"
‘계약 종료 전 2~6개월 내 실거주 목적’… 엇갈린 하급심 정리

[아시아경제 허경준 기자] 세입자가 임대차 계약갱신 요구를 한 이후 주택을 매입한 새 주인이 ‘실거주’ 목적이라면 갱신 요구를 거절할 수 있다는 대법원의 첫 판단이 나왔다. 계약갱신을 요구한 뒤 집주인이 변경된 경우 거절할 권리를 인정할지 여부를 두고 하급심에서 판단이 엇갈렸는데, 대법원이 첫 명시적 판결을 한 것이다.

대법원 3부(주심 노정희 대법관)는 새 집주인 A씨가 세입자 B씨를 상대로 낸 건물 인도 소송을 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법에 돌려보냈다고 19일 밝혔다.

B씨는 임대차 계약 기간이 종료되기 전인 2020년 10월16일 집주인 C씨에게 임대차계약 갱신을 요구했다. 이후 C씨는 새 집주인 A씨에게 주택을 매도했고 10월30일 소유권 이전 등기가 이뤄졌다.

A씨는 갱신 거절이 가능한 기간인 같은 해 11월 실거주하겠다며 갱신하지 않겠다고 통보했고, B씨는 이를 받아들일 수 없다며 소송을 냈다.

주택임대차보호법은 세입자가 계약갱신을 요구하더라도 임대인이 직접 거주하려는 목적이 있는 경우에는 갱신을 거절할 수 있다.

1심은 계약기간이 종료되는 날 보증금 반환과 건물 인도를 동시에 이행하라고 판결했지만, 2심은 A씨가 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 판단했다. 계약 갱신을 요구할 당시 C씨는 자신이 실거주할 목적이 아니었기 때문에 계약 갱신을 거부할 수 없다고 판단했다. A씨는 그 당시 등기를 마치지 못해 임대인의 지위에 있지 않았기 때문에 마찬가지로 계약 갱신을 거부할 수 없다고 봤다.

하지만 대법원은 아파트를 실제 거주하기 위한 목적으로 매입했다면 계약 갱신을 거부할 수 있다고 판단했다. 다만 주택임대차보호법에 따라 적법한 갱신거절기간(임대차 종료 전 6개월∼2개월)에 이뤄졌는지에 따라 판단해야 한다고 판시했다.

대법원 관계자는 "임대인의 지위를 승계한 사람(새 집주인)은 종전 임대인과 별도로 독자적으로 갱신거절권을 행사할 수 있고 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절이 정당한지 여부는, 그 갱신거절이 주택임대차보호법상 적법한 갱신거절기간 내에 이뤄졌는지 여부에 따라 판단해야 한다"며 "양수인이 임대인 지위를 승계한 시점이 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후인 경우도 마찬가지"라고 설명했다.

허경준 기자 kjune@asiae.co.kr