[Q&A]"교육 때문에 10억짜리 집 전세주고 강남 전세살이? 대출 불가"

[아시아경제 김효진 기자] 오는 20일부터 주택금융공사(주금공)ㆍ주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증 기관과 마찬가지로 민간의 SGI서울보증(SGI)도 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증이 제한된다.

또한 이들 기관에서 전세대출보증을 받은 후 고가 주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 사실상 예외 없이 전세대출이 회수된다. 투기를 목적으로 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'를 더 엄격하게 봉쇄하겠다는 취지다.

금융위원회는 16일 이런 내용을 담은 '12ㆍ16 주택시장 안정화 방안' 전세대출 관련 후속조치를 발표했다. 금융위 관계자는 "전세대출을 이용해 갭투자를 하고 이것으로 주택시장의 불안정을 야기하는 데 대해선 엄정하게 대처할 수밖에 없다"면서 "향후 전개상황을 면밀히 검토하고 필요하다면 추가 조치도 고려할 것"이라고 말했다.

아래는 이번 조치 관련 금융당국 Q&A.

-규제시행(오는 20일) 이후로 금지되는 전세대출의 주요 사례는?

▲시가 9억원 초과 고가주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주이전하면서 전세자금대출을 신규신청하는 경우. 가령 강서구 1주택(10억원) 보유자가 자녀교육 때문에 보유 주택을 전세(보증금 6억원)로 내어주고 오는 3월 강남구에 전세(보증금 8억원)로 거주이전하려는 경우 부족한 2억원 대출 금지.

▲9억원 이하 주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유주택의 가격이 올라 전세대출연장 시점에 고가주택 보유자가 된 경우. 가령 노원구 1주택(7억원) 보유자가 오는 3월 전세대출을 2억원 받아 목동에 6억원 상당의 전세로 거주하려는데 3월 해당 시점에 노원구 보유주택이 9억원을 넘어서면 대출 금지.

▲규제시행 전에 전세대출을 받아 전세로 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에 집주인의 요구로 전세금 또는 전세대출금의 증액이 필요한 경우. 가령 송파구 1주택(9억원) 보유자가 2018년 9월 전세대출을 2억원 받아 7억원 상당의 강남 전셋집에 거주중이었는데 오는 9월 임대인의 요구로 전세보증금 추가납입이 필요해 전세대출을 증액받고자 하는 경우 대출 금지.

▲규제시행 전에 전세대출을 받아 전셋집에 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사를 해야 하는 경우. 가령 송파구 1주택(9억원) 보유자가 2018년 9월 전세대출을 2억원 받아 7억원 상당의 강남 전셋집에 거주중이었는데 오는 9월 임대인의 자가입주로 같은 아파트 단지 내 다른 전셋집으로 이사해야 하는 경우 대출 금지.

▲무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입해 전세만기 시점에 이주하려는 경우. 가령 오는 3월 전세대출을 2억원 받아 7억원 상당의 강남 전셋집에 거주하다가 내년 6월께 은퇴 후 내 집 마련을 위해 일산에 고가주택(5억원 전세 승계)을 구입하고 전세만기인 2022년 3월에 입주하려 한다면 대출 회수.

-규제시행 전에 SGI서울보증 전세대출을 이미 이용 중인 경우의 경과조치는?

▲신뢰보호 차원에서 규제시행일 전에 SGI 전세대출보증을 받아 이용 중인 고가 1주택 보유차주는 대출 연장 허용. 다만 이 경우에도 규제시행 이후 고가주택을 취득한 경우라면 연장 불허.

▲규제시행 전에 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주이더라도 만기에 전셋집 이사나 대출증액이 수반되는 경우 보증 재이용 제한되지만 규제시행일 기준으로 보유하고 있는 1주택의 시가가 15억원 이하이고 오는 4월20일까지 전셋집 이사로 전세대출 증액 없이 보증을 재이용하는 경우 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용 허용.

-고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증대출을 이용할 수 있는 '실거주' 목적 '실수요'의 구체적인 범위는?

▲직장이동, 자녀교육, 질병치료, 부모봉양 등의 실수요로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우 예외적으로 전세대출 보증 허용. 이 경우 재직기관의 발급서류(직장이동), 자녀 재학증명서 또는 합격통지서, 진단서 및 소견서 등의 서류로 실수요 증빙 필요.

▲서울시, 광역시 내의 구(區) 간 이동은 예외 불인정. 보유주택과 전셋집 모두에 세대원이 실거주해야 함.

-규제 시행 전에 전세대출을 이용중인 경우 경과조치의 구체적인 내용은?

▲규제시행일 전에 전세대출을 받은 경우에는 규제시행일 이후 고가주택을 구매하거나 다주택자가 된 경우에도 대출이 회수되지 않고 만기까지는 전세대출 이용 가능.

-차주에 대한 주택보유 등 세부 확인 방법은?

▲앞으로 전세대출 차주는 대출실행시 '대출기간 중 고가주택 취득 다주택 보유시 대출이 회수된다'는 내용의 추가약정서 체결해야. 최장 3개월 단위로 은행이 국토부 주택보유수 확인 시스템 통해 규제준수 여부 확인.

-규제위반 차주에 대한 조치는?

▲전세대출 원리금 상환의 의무가 발생하고 미상환시 연체차주로서 연체정보 등록, 연체이자 부과 등의 불이익. 대출회수조치가 이뤄진 차주는 향후 3년 동안 주택관련 대출 이용 제한.

-전세대출 차주가 주택을 구입했는데, 매입 당시에는 고가주택이 아니었더라도 대출회수 대상인지?

▲원칙적으로 주택가격 판단시점은 주택 취득일을 기준으로 함. 주택 매입 당시 고가주택이 아니었다면 이후 보유주택이 시가상승으로 고가주택이 되더라도 대출회수 조치를 받지 않음. 가령 오는 3월1일 전세대출을 받은 후 9월1일 시가 7억원의 비고가주택을 구매했으나 값이 올라 내년 3월1일부터 9억원을 넘어선다면 대출이 중도회수되지 않음.

-상속이나 증여로 고가 1주택자나 다주택자가 되는 경우 대출이 회수되는지?

▲규제시행 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택 보유자가 되면 대출회수 대상. 다만 상속은 차주의 의사나 행위와 상관없이 자연취득되는 점을 감안해 대출회수 대상에서 배제.

-무주택 전세대출자가 직장이동 등 실수요로 다른 지역에서 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수의 예외를 적용받을 수 있는지?

▲직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어나야 하는 실거주 수요가 있을 경우에도 통상 '고가주택을 구입'하는 것을 불가피한 실거주 수요로 보기 곤란한 만큼 대출회수 규제의 예외 안 됨.

-무주택 전세대출자가 전세만기에 본인이 거주할 목적으로 전세기간 중 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수 예외 적용이 되는지?

▲규제시행 후에 고가주택을 취득한다면 전세대출 회수 대상. 전세기간 만료까지는 전세대출을 활용한 갭투자 효과가 있으므로 회수를 통한 규제 필요.

김효진 기자 hjn2529@asiae.co.kr