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전세가 10% 하락시 3만가구는 보증금 반환도 어려워

최종수정 2019.03.19 06:00 기사입력 2019.03.19 06:00

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아파트 밀집지역(자료사진)

아파트 밀집지역(자료사진)


[아시아경제 이창환 기자] 전세가격 하락 추세가 지속되면 부채가 많은 국내 3만여 임대가구는 세입자들의 전세 보증금 반환도 어려울 수 있다는 예측이 나왔다.


한국은행은 19일 '최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검' 보고서를 발표하고 향후 전세가격이 10% 하락 시 국내 211만 임대가구의 1.5%인 약 3만2000가구는 보증금 반환에 어려움을 겪을수 있다고 밝혔다. 임대가구는 본인의 집을 남에게 빌려준 가구를 의미한다.


3만2000가구의 반환 부족 자금 규모는 2000만원 이하가 71.5% ,2000~5000만원 21.6%, 5000만원 초과가 6.9%로 나타났다. 이들은 부채 비율이 높아 금융기관 차입도 어렵다고 한은 측은 설명했다.


다만 나머지 92.9%의 임대가구는 보유 중인 금융자산의 처분만으로 보증금 반환이 가능하고 5.6%는 금융기관 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능해 전체적으로 보면 금융시장에 끼칠 리스크는 크지 않다는 분석이다.


국내 임대가구의 소득구성을 보면 소득수준 상위 60~100%인 고소득가구(4~5분위)의 비중이 작년 3월 기준 64.1%에 달했다. 이들 가구는 또한 실물자산을 평균 8억원 가량 보유하고 있어 총자산(금융+실물자산) 대비 총부채(보증금 포함) 비율이 26.5%로 낮은 수준을 유지 중이다.

특히 전체 임대가구중 총자산 대비 총부채 비율이 100%를 초과하는 가구의 비중이 작년 3월 기준으로 0.6% 수준에 불과했다. 이는 이른바 깡통전세 가능성이 있는 비율이 매우 낮다는 의미라고 한은 관계자는 설명했다.

전세가 10% 하락시 3만가구는 보증금 반환도 어려워


그러나 금융자산만을 고려해 보면 임대가구의 보증금 반환 능력은 전반적으로 약화하고 있다는 것이 한은의 평가다.


2012년 3월부터 작년 3월까지 임대가구의 보증금이 연평균 5.2% 상승했지만 금융자산은 3.2% 증가에 그쳤다. 이는 차입 및 갭투자를 통한 부동산 구입 등으로 임대가구의 금융부채(연평균 7.4%) 및 실물자산(6.1%)이 상대적으로 큰 폭 증가한 것과 대조적이다.


지난해 3월 기준으로 임대가구의 가구당 평균 금융부채는 1억1000만원으로 전체가구의 금융부채 5000만원을 크게 상회했다.


금융자산 대비 보증금 비율도 2012년 3월 71.3%에서 지난해 3월 78.0%까지 상승했다. 특히 금융부채를 보유한 임대가구의 경우 지난해 3월 기준 보증금이 금융자산의 91.6% 수준까지 높아졌다.


변성식 한은 금융안정국 안정총괄팀장은 "향후 전세가격이 추가 조정되더라도 임대가구의 대부분이 보유 금융자산 처분 및 금융기관 차입을 통해 전세가격 하락에 대응이 가능하다"면서도 "부채레버리지가 높은 일부 다주택자 등의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다"고 말했다.

전세가 10% 하락시 3만가구는 보증금 반환도 어려워


한편 임차인(집을 빌린 사람)의 전세자금대출 상황은 대체로 양호한 것으로 나타났다. 국내은행의 전세자금대출 규모는 2018년말 현재 92조5000억원으로 전체 가계대출의 6.4% 정도였다.


국내은행 전세자금대출 연체율은 작년 6월말 기준으로 0.18%로 전체 가계대출의 0.25%를 하회했다. 전세자금대출은 2016년 이후 빠르게 증가했지만 수도권 전세가격 하락, 대출규제 강화 등으로 최근 증가세가 둔화됐다는 설명이다.


한은은 최근의 전세가격 하락 움직임은 입주물량 확대 등 공급측 요인 이외에 일부 지방의 경기 부진, 전세가격 상승누적에 따른 조정압력 등 다양한 요인이 가세한 데 원인이 있다고 설명했다.


외환위기 및 금융위기의 경우처럼 전세가격 하락이 실물경제 충격으로 전세시장 전반에 나타나기보다는 지역별, 주택별로 상이하게 발생하고 있다고 덧붙였다.


변 팀장은 "전세가격이 추가 조정되더라도 금융시스템 안정성 측면에서의 위험은 현재로서는 크지 않을 것으로 보인다"면서도 "가구별, 지역별, 주택유형별로 전세가격 조정폭이 상이하게 나타나고 있어 전세가격이 큰 폭 하락한 지역이나 부채레버리지가 높은 임대주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 리스크가 증대될 가능성을 배제할 수 없다"고 밝혔다.


그는 "이 경우 전세·매매시장 위축은 물론 금융기관의 대출건전성 저하, 보증기관의 신용리스크 증대로 전이될 가능성도 있는 만큼 이에 유의할 필요가 있다"고 강조했다.




이창환 기자 goldfish@asiae.co.kr

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