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서울 아파트 정비사업 속도낸다…市, 심의 기간 줄이고 공모비 지원

최종수정 2019.03.12 11:00 기사입력 2019.03.12 11:00

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서울 아파트 정비사업 속도낸다…市, 심의 기간 줄이고 공모비 지원


"2030년까지 아파트 56% 정비시기 도래…경관 고려한 도시계획 필요"

재건축·재개발 등 정비사업 전 과정 공공이 협력…심의 개최·기간 절반 단축

현상설계로 창의적 건축디자인 유도…공모비 전액, 주민총회비 일부 시가 지원


[아시아경제 김유리 기자] 서울시가 아파트 재건축·재개발 등 정비사업 전 과정에 참여한다. 심의 과정과 기간은 절반으로 단축하고 현상설계 공모비 등을 시에서 지원한다. 2030년까지 서울 시내 아파트 56%가 준공 30년이 지나 정비시기가 도래하면서 경관을 고려한 도시 계획이 필요하다고 판단해서다. 시는 정비 계획 수립 단계부터 도시 전반의 경관과 역사·문화적 맥락을 고려하면서도 입체적인 건축 디자인을 유도한다는 방침이다. 이와 함께 정비사업의 사업성과 투명성은 높이고 기간과 비용, 혼선과 갈등은 대폭 줄인다는 계획이다.


서울시는 이를 실현하기 위해 아파트 정비사업 혁신·건축디자인 혁신을 양대 축으로 하는 '도시·건축 혁신안'을 12일 발표했다.


아파트는 서울 주택유형의 58%를 차지할 정도로 민간 건축물 중 그 비중이 압도적이다. 특히 2030년까지 서울시내 56% 아파트(준공 30년 이상 경과)의 정비시기가 도래하면서 이들의 정비 방향에 따라 미래 100년 서울의 도시경관이 결정되는 만큼 지금이 서울의 도시·건축을 근본적으로 혁신할 수 있는 마지막 골든타임이라는 게 시의 설명이다.


서울시는 이를 위해 '도시·건축 혁신을 위한 뉴 프로세스'를 실행한다. 도시계획 결정권자로서 서울시가 정비사업의 처음부터 끝까지 민간과 함께 고민하고 전문적인 지원을 하는 내용이다.

시는 정비사업 초기단계 '사전 공공기획'을 신설해 선제적인 정비사업 가이드라인을 제공한다. 공공기획~사업시행인가까지 공공이 프로세스 관리와 절차이행도 조정·지원한다. 아파트의 단절성과 폐쇄성을 극복, 주변에 열린 아파트를 조성하기 위한 '서울시 아파트 조성기준'을 마련, 앞으로 모든 아파트 정비사업에 일반 원칙으로 적용한다.


이렇게 정비 계획안 수립에 공공의 가이드가 반영되면 정비 계획 결정이 이뤄지는 심의 단계인 도시계획위원회 개최 횟수를 3회에서 1회로, 소요 기간을 20개월에서 10개월로 대폭 단축할 수 있을 것이라고 시는 밝혔다. 건축설계 단계에서는 현상설계를 통해 디자인 혁신이 가능하도록 시의 전문가 조직이 지원하고 1억~5억원 현상설계 공모비용 전부와 공모안 선정을 위한 주민총회 비용 일부도 시가 지원한다.


시는 아파트가 민간 건축물 중에서도 주택 유형의 58%를 차지할 정도로 가장 비중이 크고 높이가 높아서 서울의 도시경관을 사실상 좌우하는 만큼 폐쇄성과 획일성을 극복해야 미래 100년을 바라본 도시계획 혁명을 실현할 수 있다고 설명했다.


서울시가 발표한 도시·건축혁신안의 주요 골자는 정비사업에 대한 ▲공공의 책임 있는 지원을 위한 '뉴 프로세스' 실행 ▲'사전 공공기획' 단계 도입 ▲아파트단지의 도시성 회복 ▲건축디자인 혁신, 4가지다. 이를 실현하기 위한 전문조직을 신설하고 제도적 지원도 병행한다.


정비계획 수립 전 사전 공공기획부터 사업시행인가까지, 정비사업 전 과정을 공공이 책임 있게 관리·조정·지원하는 '뉴 프로세스'를 도입한다. 특히 정비사업이 신속하게 결정·추진될 수 있도록 정비계획 수립 전 '사전 공공기획' 단계에서 도시계획위원회 위원의 자문·협력으로 계획의 큰 방향을 세운다. 도시계획위원회 심의에서 여러 차례 반려되는 일을 방지해 정비계획 결정까지 소요되는 기간을 기존의 절반 수준으로 단축한다는 목표다. 건축, 교통, 환경 등 각종 영향평가 심의단계에서도 관련 부서 간 협업을 통해 지원해 심의 기간을 최대한 단축한다는 계획이다.


새롭게 도입되는 '사전 공공기획'은 정비계획 수립 전에 공공이 건축계획, 지역특성, 사회변화 등을 종합적으로 분석해 각 단지별로 전문적이고 선제적인 정비계획 가이드라인을 제시하는 단계다. 기존의 계획수립 과정에서 놓치기 쉬운 부분들을 폭넓게 고려함으로써 향후 예측가능성을 담보한 가운데 정비사업을 추진할 수 있도록 한다는 계획이다.


가이드라인은 용적률, 높이 같은 기존의 일반적 계획요소뿐 아니라, 경관·지형, 1인가구 증가 같은 가구구조의 변화, 보행·가로 활성화 방안 등을 종합적으로 검토해 단지별 맞춤형으로 제시한다. 예를 들어 구릉지 일대에 위치한 아파트 단지의 경우 지형에 순응하는 건축물 배치를 원칙으로 하고 구릉지 경관을 고려해 건축물 높이에 차이를 둔다. 역세권 등 대중교통중심지에 위치한 아파트 단지는 상업·업무·주거가 결합되도록 하고 생활가로변과 맞닿은 아파트는 저층부에 개방형 커뮤니티 시설을 배치하고 오픈 스페이스 등을 설치해 누구나 이용 가능한 '생활공유가로'로 조성한다.


도시 속 섬처럼 단절되고 폐쇄적이었던 아파트가 주변과 연결되는 열린 생활공간이 될 수 있도록 '서울시 아파트 조성기준'을 새롭게 마련한다. 슈퍼블록은 쪼개고 아파트지구 같은 대단위 아파트 밀집지역의 경우 단지를 넘어서 일대 지역을 아우르는 입체적 지구단위계획으로 확대 수립한다. 사전 공공기획 단계는 물론 앞으로 서울에서 시행되는 모든 아파트 정비사업의 일반 원칙이 된다.


서울시 아파트 조성 기준은 크게 세 가지 방향 아래 수립한다. 하나의 단지가 하나의 거대 블록(슈퍼블록)으로 조성됐던 것을 여러 개 중소블록으로 재구성해 중간중간에 보행로를 내고 보행로 주변 저층부에는 다양한 커뮤니티 공간을 집적해 '생활공유가로'로 조성한다 역세권 등 대중교통중심지 주변 아파트는 상업·업무·주거가 어우러진 복합개발을 유도한다.


아파트 지구나 택지개발지구 같이 대단위 아파트 밀집지역의 경우 개별 단지를 넘어 계획지역 일대 전체를 아우르는 입체적 지구단위계획으로 수립한다. 현재 서울 시내 아파트지구는 총 18개소(약 11.4㎢), 택지개발지구는 총 47개소(약 28.5㎢)가 있다.


성냥갑 같은 획일적인 아파트에서 벗어나 다양하고 창의적인 건축디자인을 유도하기 위해 현상설계를 적용하고 특별건축구역 등 관련 제도를 활용한다. 서울시는 이미 고덕·강일지구의 경우 개별 단지별로 현상설계공모를 시행해 다양한 건축디자인 도입을 시도 중이라고 설명했다.


현상설계는 사전 공공기획과 주민참여를 통해 설계지침을 마련하고 공모된 설계안 중 2개 이상을 선정, 조합(추진위원회)에서 주민총회를 통해 확정하게 된다. 이를 위해 시는 현상설계 공모 비용 전액과 공모안 선정을 위한 주민총회 비용 일부를 지원한다. 현상설계 공모비는 1억 원 내외, 국제현상설계의 경우 5억 원 내외로 추산하고 있다. 특별건축구역 지정을 병행하고 연면적 20% 이상 특화 디자인 설계를 통해 창의적 건축 디자인 효과를 극대화한다. 정비계획 결정 후 이미 설계사가 선정된 단지의 경우 공공 건축가가 자문 등을 통해 참여할 수 있도록 지원한다.


이와 같은 내용으로 수립한 서울시 도시·건축혁신안은 시민, 전문가 등 다양한 의견수렴 과정과 시범사업을 거쳐 내용을 정교하게 가다듬어 올 하반기 본격 실행에 들어간다.


진희선 서울시 행정2부시장은 "도시·건축 혁신방안을 통해 조합 등 민간은 사업기간 단축으로 사업비를 절감하고 공공은 아파트 단지의 공공성 회복과 도시계획의 일관성을 확보하며 도시 전반으로는 경관의 획기적 개선으로 도시의 품격이 향상되는 1석 3조의 효과를 실현하겠다"고 말했다.




김유리 기자 yr61@asiae.co.kr

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