[2014 분양이슈]부동산 제도 변화는?

[아시아경제 박미주 기자]지난해 새 정부 출범 후 부동산 거래 활성화 대책이 나오며 각종 제도가 달라졌다. 취득세 영구인하를 포함하는 지방세법과 리모델링 수직증축 허용법안 등은 국회를 통과했다. 하지만 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력운영 등은 국회의 문턱을 넘지 못해 올해에는 이들 법안의 처리 여부가 변수가 될 것으로 보인다. 이밖에 정책 모기지가 하나로 통합되고 전세금 안심대출이 시행되는 등 올해 새로 도입되는 정책들이 많다. 어떤 것들이 달라졌는지 부동산114와 함께 살펴봤다.

◆취득세 영구 인하에 따른 세율 완화= 취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화됐다. 종전 취득세율은 9억원 이하 1주택 소유자의 경우 2%, 9억원 초과 주택 소유자와 다주택자는 4%였다. 이제 6억원 이하 주택은 1%, 9억원 초과 주택은 3%다. 6억원 초과~9억원 이하 주택은 2%로 이전과 동일하다.

◆종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환= 국세였던 종합부동산세는 지방세로 전환됐다. 정부는 이를 위해 지방세 3법(지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법)과 종합부동산세 관련 법령을 개정해 2014년도 종합부동산세 납세의무 성립 분부터는 지자체에서 부과·징수토록 한다는 계획이다. 종합부동산세를 지방세로 전환하더라도 현재 납세의무자의 세부담과 지자체 세입에는 변화가 없다. 납세의무자 입장에서는 명칭, 과세요건, 납부기간, 선택적 신고납부제도 등 모든 것이 이전과 같다.

◆주택공급 제도 상 성년 기준 만 19세로 낮춰져= 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화됐다. 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아졌다.

다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침 상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아졌다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 됐다.

◆건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능= 건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 됐다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 '입주자 분할 모집' 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화됐다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소됐다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기) 횟수는 5회까지 가능해졌다.

건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가능하다. 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환할 경우에는 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.

◆중개대상물 허위 과장 광고 규제 강화= 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행령 일부 개정령안 시행에 따라 부동산 중개대상물에 대한 허위·과장 광고 규제가 강화됐다. 개정·시행되는 중개 대상물의 표시·광고 규정에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위가 금지됐다. 중개업자의 허위(미끼)·과장 광고로 인한 소비자들의 피해를 방지하기 위해 중개업자가 중개 대상물을 광고할 때 명칭과 소재지, 연락처, 성명 등을 의무적으로 표시해야 한다. 중개업자가 아닌 자의 광고 행위는 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금이 부과된다. 중개업자의 중개 대상물 표시의무 위반 때는 50만원의 과태료를 물어야 한다.

◆세입자, 임대보증금 보호범위 확대= 소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 올해부터 시행됐다.

개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대됐다. 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 늘어났다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 14%에서 10%로 낮아졌다.

상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보호 범위도 커졌다. 보호법 적용 대상의 범위가 환산보증금(보증금+월세X100) 기준으로 서울은 현행 3억원에서 4억원으로, 서울을 제외한 수도권의 과밀억제권역은 2억5000만원에서 3억원으로, 광역시 등은 1억8000만원에서 2억4000만원으로 넓어졌다. 최우선으로 변제하는 영세업자 범위도 전국적으로 확대해 서울은 보증금 5000만원에서 6500만원까지 늘어났다. 우선 변제 받는 보증금도 지금의 1500만원보다 700만원 늘어난 2200만원이 됐다.

◆저기 주택구입 지원자금 하나로 통합= 근로자서민·생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 올해부터 하나로 통합됐다. 대출 문턱도 낮아졌다. 지난달 2일부터 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용할 수 있다.

통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8~3.6%의 금리가 적용된다. 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

◆전세금 안심대출 시행= 전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 '목돈 안드는 전세제도Ⅱ'(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 '전세금 반환보증'을 결합한 상품이다.

이 상품은 우리은행에서 시범 판매된다. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증한다. 시중은행 일반 전세대출의 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5∼3.7% 금리가 적용된다. 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가는 경우 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.

◆'희망임대주택 리츠' 면적제한 폐지= 올해부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 '희망임대주택 리츠' 사업이 전용면적 85㎡가 넘는 주택으로 확대됐다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. 4·1대책에서 도입된 이 제도는 당초 매입대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했었다.

◆주택법 시행령에 따른 주택임대관리업 등록 및 보증상품 가입 의무화= 4·1대책에 포함된 주택임대관리업 제도 도입을 골자로 한 주택법 개정안에서는 주택임대관리업의 임대관리 방식을 크게 '자기관리형'과 위탁관리형'으로 구분했다. 자기관리형은 주택의 공실, 임차료 미납 위험 등을 주택임대관리업자가 부담하고 이에 대한 대가로 임대인은 주택임대관리업자에게 장기간에 걸쳐 매월 일정 고정액을 지급하는 방식이다. 위탁관리형은 주택임대관리회사가 임대 리스크를 부담하지 않고 집주인이 책임을 지는 형태로 매월 실제 임대료의 일정 비율을 수령하는 방식이다.

주택법 시행령에 따라 자기관리형 주택임대관리업은 300가구, 위탁관리형 주택임대관리업은 1000가구 이상 주택을 관리하는 경우 주택임대관리업자로 의무 등록해야 한다. 등록 요건은 자기관리형의 경우 자본금 5억원에 전문인력 3명, 위탁관리형은 자본금 2억원에 전문인력 2명을 확보하도록 했다. 여기서 전문인력은 변호사, 법무사, 회계사, 세무사, 주택관리사, 공인중개사 등이다.

또한 자기관리형 주택임대관리업자는 약정한 임대료를 지급하지 않는 등 계약을 이행하지 못할 경우 임대인의 손해를 보전하기 위한 보증상품에 가입해야 하고 임차인이 지급한 임대보증금에 대한 반환의무를 이행하지 못할 경우 보증회사가 보증금을 반환하는 보증에도 가입해야 한다. 주택법 시행령 개정안은 오는 2월7일 주택법 시행에 맞춰 개정·공포될 예정이다.

◆경매 관련 공유자우선매수권 및 최적매각 기준 변경= 민사집행법 개정으로 부동산 경매 제도와 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 무제한으로 허용했던 공유자우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다. 공유자우선매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다.

최저매각가격의 기준은 '최초감정평가액'에서 '최초감정평가액을 참작해 결정한 매각기준가격에서 20%를 차감한 금액'으로 낮춰진다. 이에 따라 경매의 신속성이 제고되고 매수 희망자들의 경매시장에 대한 관심이 보다 높아질 것으로 전망된다.

◆4월부터 리모델링 수직증축 가능= 공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과했다. 이 법안은 오는 4월부터 시행된다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

2014년 부동산 이슈 캘린더(자료 부동산114)

박미주 기자 beyond@asiae.co.kr