2020년 한강변 주목! '노다지' vs 'No다지'

[2020재테크] '물'에 주목해야 하는 이유는?

[아시아경제 황준호 기자]"한강변에 살면 건강하게 살 수 있다. 시야부터가 다르다. 서울에서 이렇게 좋은 조망이 펼쳐지는 곳은 드물다. 강변 공원을 즐길 수 있을 뿐만 아니라 교통까지 편하다. 주거생활에서의 '웰빙'을 이룰 수 있는 최적의 공간이다. " -가양동 도시개발 한 주민-

한강을 바라보는 시선이다. 하지만 한강은 선택된 몇몇 사람들의 주거공간에 둘러싸였다. 또 각종 도로들이 강주변을 따라 깔려, 더이상의 개발도 불가능하게 했다. 프랑스의 세느강, 영국의 템즈강보다 더욱 우수한 수자원을 보유하고 있으면서도 세계적인 관광 명소로 거듭날 수 없는 이유이기도 하다.

이에 서울시는 민선 4기부터 '명품, 한강라인'을 구축하기 위해 한강 르네상스 사업을 시작했다. 경기 침체 전, 투자자들도 한강변으로 몰렸다. 하지만 현재 서울시 재정 악화, 개발 주체간의 이권 다툼 등으로 개발사업은 지리멸렬한 시간 싸움을 지속하고 있다.

◇ '강'호재 집값 천차만별= 부동산114에 따르면 한강을 끼고 있느냐의 여부에 따라 집값은 크게는 4000만원의 차이를 나타냈다. 비슷한 준공연도와 평수에도 이같은 차이를 나타낸 데에는 '강'에 따라 주거환경이 달라진다는 측면이 크게 작용했다.

동작구 이촌동 현대한강아파트(109㎡)는 현재 9억1000만원 가량에 평균 시세를 유지하고 있다. 이 아파트는 한강철교를 바로 옆에 끼고 한강을 바라보는 아파트로 단지 바로 앞에 어린이 야구장, 축구장등이 위치해 있다.

하지만 이 아파트 바로 뒤에 위치한 동아그린아파트는 같은 평형의 평균 시세가 8억7000만원에 형성돼 있다. 강을 바라보는 여부에 따라 평균 4000만원의 집값 차이가 발생하는 셈이다. 특히 동아그린아파트가 현대한강아파트보다 입주년도가 4년 빠르다는 점은 재건축시 한강변 프리미엄이 훨씬 클 수 밖에 없다는 점을 시사한다.

반포동 미도2차 아파트의 경우에도 한강 프리미엄이 집값의 향방을 크게 좌우했다. 이 아파트(79㎡)의 현재 시세는 5억5000만원이다. 이 아파트보다 6㎡ 가량 평수가 작은 반포 주공 1단지(73㎡)의 경우 11억7500만원으로 약 두 배가량 집값 차이를 나타내고 있다.

주공 1단지는 1973년에 지어져 재건축 연한이 가까워졌으며 3590가구 대단지로 구성돼 9호선 신반포역을 단지내 두고 있다는 장점이 있다. 미도 2차도 1989년 입주로 향후 재건축에 대한 기대 심리가 있는 단지다. 또 아파트 주변이 전부 녹지로 구성돼 있으면서도 고속터미널 역과 3,7,9호선이 함께 맞물리는 트리플 역세권이라는 점에서 주공 1단지에 뒤지지 않는 환경을 갖추고 있다. 하지만 한강을 바라볼 수 있느냐의 여부가 가격의 향방을 갈랐다.

특히 이같은 집값의 변동은 한강변 스카이라인을 재구성하겠다는 오세훈 시장의 정책이 나오면서 더욱 천자만별로 움직였다.

◇ 르네상스 진짜 올까?= 오시장은 한강 르네상스 기본계획을 통해 청계천 신화를 한강에서 이루고자 했다.

기존 재건축 전에는 '병풍아파트'로, 개발후에는 '장벽아파트'로 둘러쌓였던 한강변을, 종합적/체계적 관리를 통해 서울시민 모두가 누릴 수 있는 공간으로 탈바꿈시키겠다는 전략이다.

서울시는 한강변 전략정비구역 및 유도정비구역 등을 지정, 본격 개발을 위한 준비에 나섰다.

하지만 2008년 금융위기 이후 사상 유례 없는 부동산 경기 한파가 닥쳤다. 또 시 자체적으로 각종 개발사업을 무리하게 진행하면서 시 재정이 악화됐다. 이에 지난해 말 서울시의 부채는 시 자체 3조2454억원, SH공사 등 시 투자기관 16조2879억원 등 총 19조5333억원으로 불어났다.

민선 5기는 이같은 부채를 해결하고자 '민선5기 재정건전성 강화 종합대책'을 내놨다. 오는 2014년까지 금융위기 이전 수준인 12조7000억원대로 부채를 낮추겠다는 것이 목표다.

여기에 단군 이래 최대 개발사업으로 불리는 용산역세권 개발사업의 경우 코레일, 삼성물산 등 컨소시엄내 갈등으로 차일피일 사업 시작이 미뤄지고 있다.

서울시 자체적인 문제와 개발사업자 간의 이권 다툼으로 한강변개발사업의 조속한 추진은 어려워진 셈이다.

◇ 전문가들 "시간이 충분하다면"= 하지만 전문가들은 서울시의 이같은 문제에 대해 시간 문제라고 답한다.

투자자금이 넉넉하다면 향후 수익을 예상하고 뛰어들어도 충분하다는 전망이다. 특히 경기 침체로 지분가격이 낮아진 만큼 지금 처럼 투자의 적기가 없다는 게 이들의 의견이다.

김규정 부동산114 부장은 "서울시 자체적으로 한강변 개발에 나서겠다는 기본 노선이 변화되지 않은 상황에서 여유자금으로 중장기적으로 투자한다면 한강변 선택은 탁월해 보인다"고 말했다.

대신 "단기적으로 수익성을 찾는다면 부적합한 물건이 될 수 있다"며 "기존에 팔리지 않던 부동산이 팔려 여유자금이 생긴다면 발품을 팔아 급매물을 사두는 것도 재테크 방법"이라고 조언했다.

황준호 기자 rephwang@