[뷰앤비전] 또다른 부동산 위기 '인구구조 변화'

2008년 금융위기와 미분양아파트의 증가로 본격화된 주택시장의 침체는 올해 건설사 구조조정으로 이어졌다. 최근 8ㆍ29 대책과 기준금리의 동결 등 부동산시장을 활성화하려는 정부의 노력이 있지만 산적한 문제가 단기간 내에 해결되기 어렵기 때문에 건설업계는 당분간 힘겨운 시기를 보내게 될 것으로 예상된다.

이러한 내부적인 문제와 함께 외부적인 어려움으로 다가오는 것은 인구구조의 변화로 인한 주택시장 침체 가능성에 대한 주장들이다.

그렇다면 현재 우리나라의 인구변화는 어떻게 진행되고 있으며 부동산시장에 어느 정도 영향을 주게 될까 ? 인구변화는 크게 절대적인 인구감소와 인구구조변화라는 두 가지 측면에서 살펴볼 수 있다. 절대적인 인구 수의 감소측면에서 보면 우리나라의 인구 수는 증가폭이 점차 감소해 2018년부터는 인구감소가 시작될 것으로 보인다. 두 번째 인구변화의 요인인 인구구조의 변화에서는 인구구조의 고령화가 인구변화의 주요요인이 된다. 우리나라는 이미 고령화사회에 접어들었고 2018년 이후에는 고령사회에 진입하게 된다.

각각의 변화요인은 부동산 시장에 많은 영향을 미치게 된다. 먼저 인구 수의 감소는 주택수요의 감소요인으로 작용하는 것이 일반적이다. 하지만 주택수요에 직접적으로 영향을 미치는 요인은 가구 수이며 인구 수는 가구형성의 원천을 제공하게 된다. 우리나라의 경우 인구 수 감소가 2019년부터 나타나도 가구의 분화현상이 빠르게 진행되고 있고 수도권의 경우 2030년까지 가구 수 증가가 지속될 것으로 예상된다. 따라서 인구감소가 급격한 수요감소로 나타나지는 않을 것으로 보인다. 주목할 점은 신규로 발생하는 가구의 경우 1인 가구의 비중이 40% 이상으로 수요증가의 상당부분은 중소형 주택시장에서 나타날 것으로 예상된다는 점이다. 정부에서도 소형주택의 공급촉진을 위해 도심형생활주택에 대한 규제완화 등 제도적 뒷받침을 마련하고 있어 향후 주택시장은 소형주택위주로 전환될 가능성이 크다.

인구구조 변화측면에서 보면 현재 우리나라의 고령화 속도는 전 세계 최고 수준을 나타내고 있다. 하지만 우리나라는 근로자들의 은퇴 후 대비가 잘 이루어지지 않고 있고 국민연금 등 공적연금에서 지급하는 금액이 크지 않기 때문에 안정적인 소득창출이 필요한 상황이다. 안정적 소득창출이라는 측면에서 부동산은 아직도 좋은 투자대안이다.

먼저 최근 가입자가 증가하고 있는 역모기지론을 통해 기존 보유주택을 통해 수익창출이 가능해졌다. 주택금융공사에서 주택연금이라는 이름으로 판매되고 있는 역모기지론은 기존 주택을 담보로 제공하고 주택금융공사에서 연금형식으로 대출을 받는 상품이다. 이 상품은 부부가 60세 이상이면 가입이 가능하고 사망 시까지 연금이 나오며 대출금리도 양도성예금증서(CD) 금리를 기준으로 가산금리가 1.1%로 상대적으로 낮은 편이다. 자금의 여유가 있는 계층에서는 노후수익 확대를 위해 도심형생활주택과 소형 주거용 오피스텔 등에 대한 투자가 증가할 것으로 예상된다. 앞서 제시한 바와 같이 1인가구가 증가해 소형 주택에 대한 수요증가가 예상되기 때문이다.

인구의 변화가 부동산 시장에 영향을 미친다는 것을 분명하다. 하지만 부동산 시장도 수요와 공급에 따라 변화하므로 폭등과 폭락이 일방적으로 지속되는 상황으로 나타날 수는 없다. 현재 부동산 산업이 위기인 것은 분명하나 새롭게 성장하는 분야에서 돌파구를 찾을 수 있는 기회가 될 수 있다는 점을 생각해봐야 한다.