"전세자금대출 DSR에 포함…기업형 임대사업도 늘려야"

KB금융, '전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서 발간

[이미지출처=연합뉴스]

최근 전세 사기 문제가 사회 문제로 대두된 가운데 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 전세자금대출을 포함하고, 매매 전세비가 높은 주택에 대해 전세대출을 제한해야 한다는 주장이 나왔다. 또 거래 안정성을 위해 '기업형 임대사업' 확대가 필요하다는 조언도 나왔다.

KB금융지주경영연구소는 18일 '전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서를 통해 "범정부 차원에서 전세 사기 방지와 피해자 지원을 위한 대책을 마련 중이나, 구조적 문제점을 파악하고 근본적 개선 방안을 마련해 안정적인 임대차 시스템 구축을 위한 노력이 필요하다"면서 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 전세제도는 사적 금융을 활용한 주택구입 수단으로 역할을 했지만, 주택경기 호황기의 투자행위가 주택경기 침체 시 임차인의 전세보증금 반환 및 손실로 확대되는 '구조적 문제'를 보유하고 있다. 특히 최근에는 전세가격 급등으로 무자본 갭투자가 많이 늘어난 상황에서 매매가격과 전세가격이 동시에 급락하며 '전세 리스크'가 확대됐다.

보고서는 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 DSR에 포함하고, 매매 전세비가 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다고 주장했다.

다만 임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출 규제 한도(다주택자에 대해 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제지역에서는 LTV 60%까지 대출 허용)를 LTV 70%까지 허용하고, 특히 대출 신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우에는 DSR 적용도 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 조언했다.

보고서는 주택가격 급락 시 금융 기관 등이 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하게 하는 '기업형 임대사업' 확대도 주택 경기 연착륙과 부동산 임대차 시장 거래 안정성에 크게 기여할 것으로 봤다. 또 임대주택을 직접 중개·관리해 하자 발생시 전세보증금 보존과 계약 파기 등을 책임질 수 있는 기업형 중개 플랫폼이 필요하며, 다주택자의 임대사업자 등록 의무화 등도 조속히 도입할 것을 제안했다.

장기적으로는 임대인의 전세보증보험 가입 의무화가 필요하다고 보고서는 조언했다. 이 외에도 부동산 중개업소의 임대인 관련 정보 확인과 매매 전세비에 대한 설명을 의무화하고, 임차인 전입신고 효력을 신고 당일부터 적용하는 한편 금융기관들이 대출 실행 시 확정일자 정보를 조회할 수 있도록 전입 시스템을 개선할 것도 제안했다.

강민석 KB경영연구소 박사는 "우리나라만의 독특한 임차 형태인 전세제도가 지금까지는 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 주거 사다리 역할을 톡톡히 해왔지만 최근 과도한 갭투자로 인해 전세 사기, 깡통 전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다" 며 "단기적으로는 전세 사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 장기적으로는 전세 시장의 근본적인 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등도 적극적으로 고민해야 한다"고 말했다.

부애리 기자 aeri345@asiae.co.kr