경고등 켜진 부동산 PF…'브릿지론' 부실이 최대 뇌관

금리인상, 레고랜드 ABCP 디폴트 사태로 돈줄 말라
자금조달 우려, 브릿지론서 본 PF로 연결 어려워
"정부 지원 불구, 시장 경색 해소 위해선 시간 더 필요"

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 이민지 기자] 증권사의 짭짤한 수익원이었던 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업에 ‘브릿지론(Bridge Loan)’이 부실의 최대 뇌관으로 부상했다. 금리 상승과 원자재 가격 급등으로 부동산 시장이 경색된 가운데 강원도 레고랜드 발 ABCP(자산유동화증권) 지급보증거부 사태가 터지면서 시장에 돈줄이 빠르게 마른 탓이다.

25일 투자은행(IB)업계에 따르면 현재 브릿지론에서 본 PF로 넘어가는 사례는 사실상 전무하다. 금리 인상과 원자재, 공사비 증가로 미분양 우려가 커진 상황에서 레고랜드 발 ABCP 지급보증 사태로 신용 경계감이 높아지자 PF로 넘어가는 사업장에 자금을 대주겠다던 대주들이 난색을 보이고 있어서다.

부동산 PF에서 증권사의 역할은 은행과 보험사 등 대주들로부터 돈을 끌어모아 시행사에 자금을 조달하는 역할이다. 이 중 브리지론은 시행사들이 본 PF를 시작하기 전 토지매입을 위해 증권사로부터 계약금, 중도금, 잔금 대출 등을 받는 것을 말한다.

브릿지론에서 가장 중요한 것은 본 PF로의 연결이다. 시행사가 브릿지론을 통해 토지매입, 인허가 등 이슈를 처리하고 본 PF를 일으켜야만 증권사들이 빌려준 돈을 받을 수 있기 때문이다. 만약 브릿지론에서 대주를 구하지 못해 본 PF로 연결되지 않는다면 이때부터 증권사의 손실 가능성은 커지게 된다.

본 PF로 전환되지 못할 경우 만기 연장 또는 자금 회수가 집행되게 된다. 자금회수가 집행될 경우 시행사의 현금 동원 능력이 충분하지 않아 상환에 실패한다면 증권사들은 큰 손실을 떠안을 수밖에 없다. 만기 연장 결정이 나더라도 시행사에 높은 금리는 부담이다. 한 중소형 증권사 관계자는 "서울보다는 대구, 경북, 세종 등 지방 사업장 중심으로 부실 위험성이 커지고 있다"며 "과거 브리지론의 금리가 평균 6~7%였다면 지금은 곱절인 15% 이상으로 형성돼 있다"고 말했다.

[이미지출처=연합뉴스]

부동산 금융시장 경색으로 PF가 사실상 멈춰있다는 점을 고려하면 브릿지론 비중이 높은 증권사들 중심으로 부실 우려는 커질 수밖에 없다. 올해 1분기 기준 증권사의 자본 대비 브릿지론 비중을 보면 하이투자증권(47%), BNK투자증권(35%), 현대차증권(31%), 다올투자증권(31%), 교보증권(29%), 유진투자증권(26%) 순으로 대부분이 중소형 증권사들이다. 물론 브릿지론 내에서도 선순위, 중순위, 후순위로 나뉘어 있어 물건별로 위험성은 다를 수 있다. 선순위로 들어간 증권사의 경우 부동산 담보 비율(LTV)을 50%로 유지하고 있다고 가정했을 때 무난하게 원금 회수를 집행할 수 있다. 다만 중소형증권사가 보유한 브릿지론은 통상 선순위보다 높은 수수료를 받을 수 있는 중·후순위 비중이 높게 형성돼 있다.

정부가 부동산 금융시장 경색을 해소하기 위해 유동성 지원 카드를 내놓았지만, 시장에 활력을 제공해 주진 못할 것으로 보인다. 앞서 정부는 PF 사업의 ABCP 만기가 돌아왔을 때 차환에 어려움을 겪는 증권사 대상으로 약 3조원 규모로 지원에 나선다고 밝혔지만, 내년 상반기까지 만기가 돌아오는 ABCP 규모만 매달 10조원 수준이다.

한 중소형 증권사 관계자는 "자금 지원 규모가 사실상 크지 않기 때문에 시장 경색을 완전히 해소해주긴 어려울 것"이라며 "지금 시장 분위기는 심리적인 요인이 크기 때문에 시간이 더 필요할 것"이라고 분석했다.

이민지 기자 ming@asiae.co.kr