오세훈, 용산 이어 세운지구 초고밀 개발…'서울판 화이트사이트' 추진

싱가포르 초고밀 복합개발단지 '마리나 원' 찾아
서울판 화이트사이트 '비욘드 조닝' 추진 강조
땅 용도 구분 않고 자율성 부여해 유연한 개발 유도
용산정비창 이어 세운지구에도 적용 시사
정부에 특례법 제정 촉구…지난달 TF가동해 적합 후보지 검토

오세훈 서울시장이 30일 오후(현지시간) 싱가포르의 마리나베이에 위치한 주거·관광·국제업무 복합개발단지인 마리나 원의 내부 녹지 상황을 살펴보고 있다. (사진=서울시공동취재단)

[싱가포르=아시아경제 김혜민 기자] 오세훈 서울시장이 용산정비창에 이어 세운재정비촉진지구(세운지구)에 '서울판 화이트사이트(White Site)'인 비욘드 조닝(Beyond zoning)' 도입을 추진한다.

'화이트사이트'는 땅 용도를 구분하지 않고 자율성을 부여하는 싱가포르의 개발 방식 중 하나다. 오 시장은 30일 이를 적용해 싱가포르의 새로운 랜드마크가 된 '마리나 원(Marina One)'을 찾아 "낙후된 서울 도심을 유연하게 복합개발하겠다"며 "용산이나 세운지구, 이런 곳에 적용할 수 있으면 좋겠다는 생각을 하고 있다"고 밝혔다.

땅 용도 구분 않고 유연한 고밀개발 유도…'화이트사이트' 적용해 마리나 원 개발

서울시가 구상하고 있는 '도심 복합개발'의 핵심은 지금처럼 주거, 상업, 공원 등으로 땅의 용도를 구분하지 않고 용도를 자유롭게 정하도록 해 유연한 개발을 유도하는 것이다. 예컨대 한 건물에 운동장 없는 학교와 초고층 수직정원 등이 동시에 들어가고, 건물 안에서 엘리베이터를 타고 출퇴근하는 생활도 가능하다.

싱가포르는 1995년부터 '화이트사이트' 개념을 도입해 운영 중이다. '화이트사이트'로 지정된 구역은 개발사업자가 별도의 심의 없이 허용된 용적률 안에서 토지 용도를 자유롭게 정할 수 있다. 한 필지에 다양한 기능을 담을 수 있어 구도심 개발 시 여건에 맞는 고밀 복합개발이 가능하다.

마리나 원도 이를 적용해 만들어졌다. 이날 동행한 싱가포르 도시재개발청(URA) 관계자는 "옛 도심 중앙업무지구(CBD)는 단일 목적에 따라 구획을 나눠 오피스 또는 상업공간만 들어서게 되면서 근무 이외의 시간이나 주말에는 이 지역이 텅 비는 문제가 발생했다"며 "주거인구를 유입시켜 주말에도 이 지역에 활력을 돋우기 위해 현재의 CBD에 화이트사이트 개념을 적용했다"고 말했다.

용산정비창 이어 세운지구에도 '서울판 화이트사이트'

오 시장은 이 개념을 서울에도 도입하겠다는 구상이다. 앞서 지난 3월 '2040 도시기본계획(서울플랜)'에서 이와 유사한 '비욘드 조닝' 개념을 처음으로 언급했다. 이후 용산정비창 개발 구상을 밝히며 비욘드 조닝을 첫 적용, 용산정비창을 다용도 복합개발하겠다고 발표했다.

비욘드 조닝은 싱가포르의 화이트사이트에서 완화하는 용도 외에 높이·용적률 완화, 학교조성 등 관련법상 특례 인정까지 포괄하는 개념이다. 입지규제최소구역을 지정, 법정 상한 용적률 1500%를 넘는 초고층 건물이 들어서도록 하는 것이 핵심이다.

서울시는 신규 주택을 건설할 토지가 절대적으로 부족한 서울 도심에 '서울판 화이트사이트', 즉 비욘드 조닝을 적용, '직주혼합형' 도시를 조성하겠다는 구상이다.

오 시장은 용산정비창에 이어 세운지구를 비욘드 조닝 적용 지역으로 꼽았다. 그는 "서울 같은 도시는 이제 재개발을 해야하는데, 상업이나 주거지역 등 용도지역별로 도시를 개발하는 이런 제도가 상당히 규제로 작용된다"며 "특례법을 만들어서 도시 재개발의 효용성을 높이고, 토지 이용을 극대화할 수 있는 방향으로 제도를 개선해야겠다는 생각"이라고 말했다.

吳, 도심 복합개발 특례법 제정 촉구…관련 태스크포스도 구성

'서울판 화이트사이트'가 도입되려면 기존 국토계획법을 뛰어넘는 '도심 복합개발 특례법'이 제정돼야 한다는 것이 서울시의 설명이다. 서울시 관계자는 "현행법에서도 입지규제최소구역 지정을 통해 높이, 건폐율, 용적률을 완화할 수 있지만 국토부 지침상 세부규정이 제한적"이라고 말했다.

또 비욘드 조닝의 실효성을 높이기 위해서는 용적률 상향과 같은 규제 완화 뿐 아니라 ▲공공임대주택 건설비율, 학교용지 확보 특례법, 수도권 정비계획법 등과 같은 규제 특례 이슈 ▲도심첨단산업단지, 연구개발특구, 관광단지 지정 등 인허가 의제 ▲포괄적인 세입자 대책 등 기존 사업방식의 한계로 지적된 내용이 보완돼야 한다. 서울시 관계자는 "규제완화와 특례인정 두 가지를 충족하려면 국토법 개정 보다는 별도법으로 가는 것이 바람직하다"고 말했다.

다만 시는 용산정비창 개발이나 세운지구 개발이 활성화되기 위해서는 규제완화가 가장 중요한 만큼 단기적으로는 입지규제최소구역 세부규정 개정도 검토하겠다는 입장이다.

서울시는 세부적인 방안이 특례법에 담길 수 있도록 지난달 '구도심 복합개발 태스크포스(TF)'를 구성한 상태다. TF에는 서울시 주택정책실, 도시계획국, 균형발전본부 등과 서울연구원이 참여하고 있다. TF는 도심 개발범위부터 특례법 제정의 필요성, 사업방식, 공공성 확보방안 연구 등 제도를 전반적으로 들여다보고, 적합한 후보지도 검토할 예정이다.

오 시장은 "도심 복합개발은 직주근접 주택공급의 일환"이라며 "출퇴근에서 발생하는 교통혼잡, 환경오염을 줄일 뿐 아니라 도시 철도망 건설에 투입되는 천문학적 예산, 배드타운 양산 등 우리 모두가 부담해야 하는 사회적 비용을 줄인다는 측면에서 단순한 지역개발과는 차원이 다르다"고 강조했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr