연소득·마통 각각 5천만원이면 7월부터 대출 1억7800만원으로 축소

DSR 규제 6억 초과 주택 확대…83.5% 대상
연소득 8000만원 3주택자 비규제지역 6억대
연력 낮고 대출만기 길수록 대출한도 증가폭 커져

[아시아경제 이광호 기자]그간 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택에만 적용됐던 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 7월부터 6억원 초과 주택으로 확대된다. 서울 아파트의 83.5%가 대상에 포함된다. 또 1억원을 넘어서는 신용대출에도 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘어설 수 없도록 차주별 단위의 상환 능력 심사가 의무화된다. 이에 따라 주택담보대출은 물론 신용대출과 카드론도 정부 규제 대상에 포함되면서 가계대출 한도가 이전보다 수천만원 이상 줄어들 전망이다. 금융당국은 이 같은 옥죄기를 통해 올해 가계대출 증가율을 5∼6%, 내년까지 4%대로 낮춘다는 계획이다. 시장의 큰 변화가 예상되는 만큼 앞으로 달라지는 점을 쉽게 이해할 수 있도록 문답으로 풀어봤다.

-DSR 확대로 대출 한도는 얼마나 줄어드나

▶DSR방식의 주담대를 금리 2.5%, 한도 40%로 실행할 시 연소득 5000만원인 차주의 대출 한도는 만기 20년의 경우 3억1500만원이다. 같은 조건으로 연소득 8000만원과 1억원은 각각 5억300만원, 6억2900만원을 받을 수 있다. 여기서 다른 금융권 대출이 있다면 원리금상환액이 포함돼 한도가 줄어든다. 한 시중은행의 시뮬레이션 결과, 연소득이 5000만원이고 5000만원 한도의 마이너스통장(신용한도대출)을 터놓은 대출자가 규제지역인 서울의 시세 6억원 아파트 주담대을 받는 경우 빌릴 수 있는 금액은 올해 7월 이전에는 2억4000만원이고, 7월부터는 1억7800만원으로 크게 깎인다. 주담대의 금리와 분할상환기간(원리금 균등 방식)은 연 2.7%, 20년으로 가정한 결과다. 또 기존에 일으킨 5000만원 신용대출에 대한 만기도 10년에서 7년으로 낮아짐에 따라 갚아야 하는 신용대출 원리금도 현행 650만원에서 854만원으로 늘어난다.

-3주택자·토지투기의 경우는 얼마나 줄어드나

▶연소득 8000만원, 무주택, 주택가격 9억원, 대출만기 30년 조건으로 주담대를 받는 경우 3주택자는 현재 투기지역과 조정지역에선 주담대가 제한되나, 비규제지역에선 17억1000만원까지 받을 수 있다. 그러나 차주단위 DSR 적용 시에는 6억7500만원까지만 대출이 가능하다. 또 같은 조건에서 30억원 상당의 토지를 구입하려는 경우엔 현재 주담대는 투기지역, 조정지역, 비규제지역 모두 주택담보대출비율(LTV) 80%가 적용돼 24억원까지 받을 수 있었지만, 앞으로는 한도가 6억7500억원으로 대폭 줄어든다.

-LTV 규제가 시행 중인데, 중복규제의 우려가 있는 것 아닌지

▶LTV와 DSR은 상호보완적 역할을 하고 있다. LTV는 담보가치 기준 규율 방식으로 금융사 건전성 관리 차원의 규제고, DSR은 차주의 상환능력을 심사하는 규율 방식으로 소비자 보호차원의 규제다. 이번 대책에 따라 DSR 규제가 확대 적용될 경우 적정한 담보가치 범위 내에서 차주의 상환능력 범위 내의 대출이 이뤄져, 금융사 건전성 제고와 금융소비자에 대한 과도한 대출억제가 동시에 달성 가능해진다. 이를 통해 규제할 경우 다주택 투자, 무리한 신용대출 등의 부작용도 자연스럽게 시스템적으로 차단 가능할 것으로 기대된다.

-청년 미래소득 반영시 대출한도가 얼마나 증가하나

▶차주의 급여수준, 연령, 대출조건 등에 따라 달라지는 만큼 일률적으로 산정하기는 어렵다. 연령이 낮을수록, 대출만기가 길수록 대출한도 증가폭이 커질 것으로 예상된다. 예컨대 월 급여가 250만원인 만 24세 무주택 근로자의 경우 연 이자 2.5%의 30년 만기 DSR 40%에 예상 소득 증가율 75.4%를 적용하면 대출 한도가 기존 2억5000만원에서 최대 3억4850만원으로 39.4% 늘어난다.

-차주의 장래소득 계산시 직종·연령별 소득수준이 다른 부분은 어떻게 반영하나

▶차주의 장래소득은 차주의 직업·연령·숙련도 등 매우 다양한 변수가 있는 만큼, 단일의 기준이 제시되기는 어렵다. 다만 현재 활용가능한 공신력있는 소득자료의 범위가 제한된 만큼 우선 활용 가능한 자료 위주로 적용해가되, 향후 자율규제 마련 과정에서 합리적인 범위 내에서 은행별 상황에 맞게 대출 증가액의 상·하한, 비율 등을 조정·보완해 자유롭게 활용할 수 있도록 할 계획이다. 금융당국은 공신력 있는 통계를 활용하거나 충분한 내부 데이터를 바탕으로 차주의 장래소득을 합리적으로 추정한 경우라면, 금융권이 자율적으로 활용할 수 있도록 안내할 방침이다.

이광호 기자 kwang@asiae.co.kr