부동산임대업 대출문턱 높아진다…RTI 산출 심사 도입

임대업 대출 경우 전체 대출 20~30% 부실위험 있는 것으로

[아시아경제 구채은 기자] 부동산임대업 대출에 이자상환비율(RTI)이 도입된다. 임대업 대출이 자영업자 부채 증가를 이끌고 부동산 시장의 과열에 영향을 주고 있다는 판단에 따른 것이다.

금융당국은 26일 이같은 내용을 담은 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다. 자영업 대출 중 부동산임대업 대출에 한해서 이자상환비율(RTI)을 기반으로 대출의 적정성 여부를 따지는 내용이 포함됐다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다.

자영업자 대출 중 유독 임대업 대출의 RTI를 따지는 이유는 임대업 대출이 급증세인 데다, 부실 우려도 덩달아 커졌기 때문이다. 실제 지난해 말 자영업자 대출 잔액 521조원 가운데 임대업 대출은 140조4000억 원(27%)으로 가장 큰 비중을 차지했다. 지난달의 경우 이 비중은 38.9%에 달했다. 임대업자는 1인당 대출이 7억3500만원, 연 소득은 5700만원으로, 소득대비대출비율(LTI)은 12.9배다. 자영업자 LTI 평균(7.5배)을 훌쩍 웃돈다.

이에따라 RTI가 기준치를 밑돌면 대출이 거절되는 건 아니지만 대출 한도를 조정하거나(깎거나) 심사를 추가로 할 방침이다. 기준치를 밑도는데도 대출할 경우 심사 의견을 붙여야 한다. 부실에 따른 책임을 철저히 따지겠다는 의미다.

다만 1억 원 이하 소액 대출, 상속 등으로 불가피한 채무를 인수하는 경우, 중도금대출 정도가 RTI 심사의 예외다. 2014년부터 지난 9월까지 한 시중은행의 임대업 대출을 분석한 결과 RTI가 도입될 경우 주택은 21.2%, 비주택은 28.5%가 기준에 미달하는 것으로 나타났다. 즉 전체 대출의 20∼30%가 RTI 기준치(1.25배, 1.5배)에 못 미쳐 부실해질 위험이 있다는 의미다.

임대업 대출 가운데 담보로 잡힌 부동산의 유효담보가액을 넘는 대출은 의무적으로 10%씩 분할상환해야 한다. 유효담보가액은 담보기준가액에 은행들이 정한 담보인정비율을 곱한 값에서 임차보증금 등 선순위 채권을 뺀 금액이다. 손병두 금융위 사무처장은 "RTI 도입과 분할상환 의무화로 임대업 쏠림 위험의 관리를 강화할 것"이라고 말했다.

구채은 기자 faktum@asiae.co.kr