[부동산 길라잡이]신혼부부 L씨는 가등기를 해도 될까?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자] # 얼마 전 직장동료와 결혼한 L씨(33·남)는 올 7월에 직장 근처인 서울 영등포구 문래동에 전용면적 59.85㎡의 아파트를 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%의 조건으로 2억8500만원에 계약했다.

L씨 부부는 처음엔 전세를 얻으려고 했지만 전셋값은 오르고 매매가는 떨어지는 추세에 마음을 바꿨다. 비록 준공된 지 20년이 넘는 오래된 아파트였지만 역세권인데다 등기부등본도 깨끗해 마음에 들었다.

하지만 중도금 지급을 앞두고 지난주에 주인 J씨(45·여)는 명의이전을 5개월 뒤에 하면 안 되겠냐고 물어왔다. 양도소득세 때문에 그런 듯 했는데 대신 가등기를 해주겠다고 한다. L씨 부부는 가등기를 해도 소유권 이전에는 별 이상이 없는지 불안한 마음이 들었다. #

가등기는 본등기의 순위보전을 위해서 하는 예비등기다. 매매계약 때 잔금을 지급하면 취득하게 될 소유권이전등기의 청구권을 미리 확보하는 보호등기인 셈이다.

만약 L씨 부부가 중도금을 치룰 때 가등기를 하면 본등기와의 사이에 제3자가 등기를 해도 효력을 갖지 못하거나 후순위가 된다. 물론 L씨 부부 이전에 다른 가등기가 없다는 전제가 있어야 한다.

신청할 때는 매수인과 매도인이 공동으로 하는 게 원칙이다. 물론 가등기의무자인 J씨의 승낙서나 가등기가처분명령의 정본을 첨부하면 가등기권리자인 L씨가 단독으로 등기소에서 신청할 수도 있다.

가등기는 그 자체로는 효력이 없고 가등기가 되어 있으면 본등기의 순위는 가등기 순위에 따르게 된다. 따라서 가등기는 소유권이 이전된다는 물권변동의 효력을 갖는 게 아니라 대항력의 순위만이 소급한다.

등기부등본에 기재할 때는 갑구와 을구에 할 수 있지만 소유권에 관해 다루는 갑구에 가등기를 한다. 부동산을 매매할 때 갑구에서는 가등기뿐만 아니라 가압류·가처분·예고등기 등을 확인해야 피해를 예방할 수 있다.

구비할 서류는 소유권이전청구권가등기신청서(갑·을지), 인감증명서(J씨 같은 가등기의무자), 주민등록등본(L씨 같은 가등기권리자), 매매예약증서, 등기필증, 등록세 영수필증 등이 필요하다. 인감증명서는 가등기의무자가 등기의 진정성을 보장하기 위해 첨부하는 것이다.

그렇다면 위 사례에서 주인J씨가 소유권이전청구권가등기를 위해 지불해야 할 비용은 얼마일까? 정답은 68만6000원이다. 등록세로 2억8500만원의 0.2%인 56만원, 교육세로 등록세의 20%인 11만2000원, 등기신청수수료로 1만4000원을 내므로 합하면 68만6000원이다. 이 비용은 대법원 인터넷 등기소에서 산출한 것으로 참고치로 보면 된다.

중요한 것은 매매계약을 체결할 때 '중도금을 지급하면 매도인이 가등기에 협조한다'는 특약을 넣는 것이다. 이 때 가등기 비용은 매도인이 지급하며 매매가가 변동해도 집값을 올리지 않는다는 것도 확인받아야 한다.

한편 등기부등본에 기재된 가등기만으로는 순위보전을 위한 것인지 담보를 위한 것인지를 알 수가 없다. 담보가등기는 매도자(임대인)가 매수자(임차인)의 집을 담보로 잡아 다른 채권자에게 돈을 빌리고 기한 내에 갚지 못하면 그 집으로 대신 변제하겠다는 뜻이다.

소유권이전청구권 가등기로 총 68만6000원의 비용이 발생한다.

정선은 기자 dmsdlunl@