한강변 개발 호재, ‘이곳’이 주목받는 이유?

전략정비구역 호재 다양… “상승세 눈에 띈다”

[아시아경제 배경환 기자]한강변이 바뀌고 있다. 성냥갑처럼 획일적이고 단조로운 아파트가 들어선 한강변 도시구조가 개방감이 보장된 주거중심의 복합용도 공간으로 재탄생하고 있는 것이다. 그 첫 단추는 지난해 1월 서울시가 ‘한강 공공성 회복 선언’을 발표하면서 채워졌다. 이는 오세훈 서울시장의 ‘한강르네상스 프로젝트’의 그 두 번째 단계로 현재 한강변은 3개 구역으로 구분돼 통합 관리되고 있다.

사업은 크게 한강연접 토지이용 변화를 선도할 지역으로서 조속한 합동개발이 이뤄지는 ‘전략정비구역’과 중·소규모 개발이 예상되는 지역으로 단계적인 개발이 추진되는 ‘유도정비구역’으로 나눠졌다. 특히 일부 지역을 제외한 대부분의 정비구역은 내년부터 본격적인 사업에 들어갈 예정으로 수요자와 투자자들의 관심을 꾸준히 받고 있다.

◇전략정비구역 상승세 ‘주목’

성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도 등으로 지정된 전략정비구역은 지난해 세부 용역이 진행됐으며 현재 관련 법 개정을 앞두고 있다. 개별적인 개발이 진행되기 전에 통합개발 방안을 마련하고자 빠른 추진이 이뤄지고 있는 곳이기도 하다.

압구정전략정비구역 계획안 / 서울시

상황이 이렇다보니 전략정비구역은 수요자들과 투자자들의 영향을 직접적으로 받았다. 실제로 부동산정보업체 부동산뱅크에 따르면 해당 지역 집값은 전략정비구역으로 지정된 2009년 1월 이후 꾸준한 상승세를 보였다. 거래시장 침체로 최근 주춤거리는 모습을 보이고 있지만 2009년 2월 3.3㎡당 평균 3034만원을 기록한 이후 2010년 8월 현재 3244만원을 기록하며 7%(210만원)가량 상승했다.

이는 같은 기간 서울 전체 아파트값 변동률(2945만→3285만원)인 11%(328만원)보다는 못 미치지만 “해당 지역이 3000만원 이상의 높은 가격대로 꾸준히 책정되고 있는 점을 감안하면 이 같은 상승률은 주목할 만하다”는 것이 전문가들의 분석이다.

전략정비구역 및 유도정비구역 / 서울시

◇최대 수혜 지역 ‘압구정·여의도’

지역별로 살펴보면 압구정동이 눈에 띈다. 전략정비구역으로 지정된 2009년 1월 이후 21개월여 만에 395만원이나 상승하며 5곳 가운데 가장 높은 상승률을 보였다. 특히 압구정전략정비구역은 현대, 미성, 한양아파트 등의 단지가 통합으로 개발될 예정으로 최고 층수 제한도 없어 한강변 개발의 최대 수혜지역으로 꼽히고 있다.

여의도전략정비구역 역시 지난해 1월에는 3.3㎡당 평균 2575만원의 매매가를 보였지만 2010년 9월 현재 2845만원을 기록하고 있다. 지난 1971년 입주한 여의도 시범아파트(59㎡)의 매매가는 지난해 1월에는 5억원선이었지만 올해 4월 7억4000만원까지 뛴 이후 조정을 받아 9월 현재 6억6000만원대를 형성하고 있다.

높은 폭은 아니지만 구역지정 이전부터 뚝섬상업용지 개발 및 준공업지역 개발로 많은 관심을 받아온 성수(1776만→1807만원)지역도 소폭 상승했다. 한강변을 접하고 있는 성수지구는 오래전부터 재개발을 진행하려고 했지만 성수전략정비구역 지정과 동시에 가시화된 상태다. 1998년 입주한 한양현대(82㎡)의 매매가는 지난해 1월(3억2000만원)보다 3000만~4000만원 오른 3억6000만원대다.

이촌(2776만→2786만원)역시 소폭 올랐다. 재개발이 아닌 재건축 사업으로 진행될 예정이며 대부분이 초고층으로 건설될 가능성이 높다. 1999년 입주한 동아그린(59㎡)이 지난해 1월 매매가 3억7000만~4억원 사이에서 현재는 3억7000만~4억1000만원에 형성됐다.

반면 합정(1958만→1924만원)은 현재 제1종 지구단위계획구역으로 지정된 상태로 구체적인 구역 및 재개발 추진 움직임이 없어 하락한 모습을 나타냈다.

◇유도정비구역, “기대감은 아직”

망원, 당산, 반포, 잠실, 구의자양 등 유도정비구역은 단기적으로 추진되는 전략정비구역보다 중·장기적인 관점으로 개발된다. 이에 서울시는 체계적인 개발을 유도하기 위해 단계적인 발전방안을 구상한다는 계획이다.

이렇다보니 해당 지역은 전략정비구역보다는 덜 민감한 상태다. 물론 가격 상승폭만 살펴보면 유도정비구역의 3.3㎡당 평균 매매가는 2980만원을 기록하며 지난해 2월(2556만원)보다 424만원이나 올랐다. 같은 기간 전략정비구역의 상승폭보다 높은 상승폭을 보인 것이다.

하지만 시장 전문가들의 분석은 다르다. 한 주택전문건설업체 재개발 사업부 관계자는 “유도정비구역은 전략정비구역 추진 이후에나 개발될 예정으로 이 같은 상승세에 개발 기대감이 반영됐다고 보기는 힘들다”고 분석했다. 이어 “전략정비구역의 경우 애초에 3000만원대라는 높은 가격으로 형성된 상태에서 출발했기 때문에 최근에야 평균 3000만원에 육박한 유도정비구역과는 단순 비교할 수가 없다”고 말했다.

실제로 지금까지도 유도정비구역의 구체적인 계획은 나오지 않았다. 자치구와 협의 후 구역지정에 대한 추가 및 해제라는 변수도 있는 상황이다. 이에 서울시는 자치구 및 지역주민과의 충분한 의견수렴, 추진전략 마련을 위해 전담 TF조직을 구성해 사업을 추진한다는 방침이다.

배경환 기자 khbae@