주상복합 양도세 발코니 제외 판결.. 시장영향은?

외환위기 이후 감면기간 취득물건 소유자 혜택 클듯
발코니 포함 198㎡, 양도세 3억원이상 감면받을 수도

[아시아경제 소민호 기자] 발코니 부분을 제외하고 주상복합 양도소득세를 내야 한다는 대법원 판결로 상당수 주상복합 소유자들이 혜택을 받게 됐다.

정부는 외환위기 이후 침체된 부동산시장을 활성화하기 위해 한시적으로 면적과 금액 기준을 만족하는 주상복합에 대해 양도세를 전액 면제해주는 조치를 취했다. 지난 1998년 5월22일부터 1999년 6월30일까지 건설된 주상복합을 분양받거나 취득하는 경우, 또 2001년 5월23일부터 2002년말까지 서울, 과천, 5대 신도시에서 취득한 주상복합이 대상이다.

이들 주상복합중 양도세 100% 감면 혜택은 전용면적 165㎡ 미만이면서 6억원 미만인 주택에 한해 주어졌다. 따라서 이번 판결의 수혜자는 당시 6억원 미만으로 취득한 전용면적 165㎡ 미만 주택이다. 발코니 면적이 보통 33㎡ 안팎이라는 점을 감안하면 최대 198㎡ 주택 소유자까지 감면혜택을 받을 수 있다.

부동산시장에서는 이런 혜택을 받는 주상복합 소유자가 많지는 않지만 파급력은 만만찮을 것으로 보고 있다. 당시 건설된 주상복합이 서울 강남과 분당 등 일부에 지나지 않아서다. 김종필 세무사는 "해당되는 면적이나 금액을 만족하는 주택을 취득한 숫자는 크지 않다"고 말했다. 하지만 양도세 감면액이 커 소유자들에게는 작지않은 영향을 줄 것으로 보인다.

김 세무사는 "165㎡ 크기이면 지금 시세가 20억원 안팎인데 이를 팔 경우 양도세로 따지면 3억~4억원 정도를 부담해야 할 것으로 추정된다"며 "양도세 감면으로 농특세 20%만 낸다면 4억원을 부담해야 할 소유자는 8000만원만 내면 된다는 의미"라고 설명했다.

이 조건에 해당되는 주택을 소유한 경우 모두 양도세를 감면받지는 못한다. 한시면제조치 기간에 취득했더라도 매도 후 3년이 넘은 경우 등은 경정청구가 불가능하기 때문이다. 세무관련 법규는 매도 다음해의 6월1일부터 3년간을 경정청구 기간으로 삼고 있다. 이 기간에 해당되면 조세심판원을 통하거나 국세청 심사청구, 감사원 심사청구 등을 통해 구제받을 수 있다. 또 행정소송으로 발코니 면적 때문에 감면대상에서 제외된 주택에 대해서는 농특세 부분을 제외한 나머지를 돌려받을 수도 있다.
경정청구 기간이 지난 경우엔 세무서의 고충처리 절차를 통해 구제받을 수 있다. 하지만 확률은 낮다. 업계 관계자는 "경정청구 기간이 지난 사례를 구제한 경우는 극히 드물다"고 말했다.

국세청은 '커튼월 공법'이 적용된 고층아파트의 경우 양도소득세 부과 대상에서 발코니 면적을 제외해야 한다는 대법원 판결이 나온 만큼 해당 부분에 대해서는 환급 조치할 방침이라고 밝혔다. 하지만 향후 봇물을 이룰 것으로 예상되는 개별 소송 분에 대해서는 상황을 지켜보면서 대응 조치를 마련하겠다는 입장이다.

한편 그동안 감면기간 내 주택을 취득했던 매도자들은 법원을 통해 세무당국이 발코니 면적을 합산해 전용면적을 계산한 것이 잘못됐다며 소송을 제기, 1997년부터 잘못됐다는 판결이 나오기 시작했다. 이에 세무당국이 불복, 대법원에서 주택 매도자들의 손을 최종 들어줬다. 그러나 이번 판결에도 불구, 주상복합이라 하더라도 커튼월 공법으로 지어지지 않아 발코니 면적이 합산된 경우가 아니라면 감면혜택을 적용받지 못한다.

소민호 기자 smh@