임대형 부동산 펀드 출시 '붐'

- 건설업황 악화로 '부실 PF형' 대체
- 공실률 따라 위험.. 신중한 투자를

[아시아경제 김수희 기자]미분양 물량 속출로 프로젝트파이낸싱(PF)형 부동산펀드가 자산운용사의 골칫거리로 전락하면서 '임대형' 부동산펀드 쏠림 현상이 나타나고 있다. 임대형 부동산펀드도 매입 빌딩의 공실률에 의해 투자 수익이 크게 바뀔 수 있는 만큼 신중한 투자가 필요하다는 지적이다.

19일 자산운용업계에 따르면 삼성투신운용은 '삼성 사모 부동산투자신탁 1호'를 설정해 삼성생명 소유 건물 3곳을 사들이기로 했다. 삼성투신이 지분을 매입하기로 한 곳은 종로구 내자동 소재 내자동 빌딩(520억원), 여의도 소재의 파이낸스빌딩(전 동양증권빌딩)(1697억원), 논현동 소재 논현빌딩(738억원) 등으로 총 매입 규모만 3000억원이다.

삼성투신 관계자는 "일단 부동산 지분을 매입한 후에 추가적으로 가격이 오르면 수익을 분배하게 되는 구조"라고 설명했다.

부동산펀드 사업에 박차를 가하고 있는 현대자산운용도 현대그룹 소유 빌딩을 대상으로 사모 부동산펀드를 설정하는 안을 검토하고 있다. 앞서 KB자산운용은 1950억원 규모의 'KB와이즈스타사모부동산투자신탁1'을 설정해 역삼동 IMG타워를 매입했다. 이와 함께 해외 부동산에 대한 투자도 활발하게 진행되고 있다. 마이에셋자산운용은 '마이에셋맨하탄부동산투자신탁1'(500억원)을 통해 미국 맨하턴 소재 AIG본사 오피스의 특수목적법인(SPC) 지분을 매입하게 된다. 다올부동산자산운용은 말레이시아 센트럴타워 오피스 매입을 위해 5억원을 설정했다.

자산운용사들은 그동안 출시한 부동산펀드는 프로젝트파이낸싱(PF)형이 주를 이뤘으나 건설업황 악화로 부실펀드가 다수 발생하면서 임대형으로 눈을 돌리기 시작했다. PF형은 대규모 개발 사업을 추진하는 시행사나 건설사 등에 돈을 빌려주고 거기서 나오는 이자를 투자자들에게 돌려주는 형태다. 반면 임대형은 상업용 부동산을 구입한 뒤 여기서 나오는 임대수익을 정기적으로 지급하고 부동산을 팔아 차익이 발생했을 때 이를 나눠준다. 자산운용사들은 보다 높은 수익이 가능한 PF형 펀드 출시에 집중해왔으나 미분양 물량이 속출하며 연체율이 최고로 치달았다. 이에 미분양 위험을 원천 제거한 임대형 부동산 펀드 출시에 나서기 시작한 것.

그러나 임대형 부동산 펀드 역시 투자위험이 있기는 마찬가지다. 건물의 공실률에 따라서 투자 수익이 크게 좌우될 수 있기 때문이다. 또한 빌딩 매입 가격이 이미 꼭짓점을 찍은 것이라면 큰 수익을 기대하기가 힘들다.

안정균 SK증권 애널리스트는 "부동산 경기가 정책으로 인한 부양에서 벗어나 실제 살아있는 모습을 보일 때 임대형 부동산펀드의 투자 매력이 더욱 높아질 수 있을 것"이라며 "부동산 경기가 갑자기 악화되면 매각가격이 떨어지는 것은 물론 임대수익도 적어지기 때문에 어떤 부동산을 매입하는 펀드인지, 건물의 공실률이 어느 정도인지를 먼저 파악해야 한다"고 말했다.

김수희 기자 suheelove@asiae.co.kr