마스턴투자운용, 글로벌 부동산 투자 지형 전망 보고서

대체투자 전문 자산운용사 마스턴투자운용이 올해 하반기 글로벌 상업용 부동산 시장을 전망하는 보고서인 '마스턴 인사이트-From Pause to Play' 리포트를 발간했다고 20일 밝혔다.

마스턴투자운용 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)본부는 '2025년 분리된 세계에서의 자본 재편'이라는 부제로 보고서를 작성했다. 해외 상업용 부동산 시장에서 금리, 정책 리스크 속 자본이 구조적 수요 기반 섹터로 재배치되는 흐름을 심층 분석했다.

보고서에 따르면 시장 전반의 회복은 제한적이며, 가격 현실화가 완료된 특정 섹터와 지역 중심으로 자금이 유입되고 있다. 오피스는 회복세가 지연된 반면 임대주택과 물류 등 수요 가시성과 금융 조달이 가능한 '선별된 섹터'에 거래가 집중되고 있다.

올 1분기 학생기숙사(PBSA), 데이터센터, 물류 중심으로 자본 유입이 확대되고 있는 것 또한 주목할 만하다. 상대적으로 오피스, 리테일에 대한 투자는 긍정적인 평가를 받지 못하고 있다.

GP의 전략도 바뀌고 있다. 미국 자본은 여전히 최대 공급원이지만 올해 1분기 투자 금액은 전년 대비 19% 감소했다. 싱가포르 GP는 투자 규모를 두 배 이상 늘리며 한국·일본·호주 등 APAC 내 물류·주거 섹터 투자를 강화했다.

해외 GP는 단순 섹터 중심에서 '국가×섹터×전략' 조합을 고려하는 '전략 기반 투자'로 전환하고 있다. 복합용도, 리빙섹터 등의 구조적 수요형 자산이 일명 '뉴 코어(New core)'로 부상하며 전략적 투자 타깃으로 재정립되고 있다.

자본은 도시별로도 선별적으로 집중됐다. 도쿄는 대형 리테일 거래로 올 1분기 거래량 기준 1위를 기록했다. 뉴욕, LA, 댈러스, 런던, 시드니 등이 뒤를 이었다. 비(非) 핵심도시로의 자금 유입은 둔화하고 있다.

기준금리는 하향 안정 조짐을 보이나, 차입 비용은 여전히 고점에 머물며 자산 수익성에 부담 요인으로 작용하고 있는 점을 지적했다. 미국의 상업용 부동산(CRE) 차입비용은 6% 수준으로 굳어지며, 기존 레버리지 기반 투자 전략은 수익성 한계에 직면했다는 평가도 뒤따랐다. 현재의 가격 조정은 실물 수요보다는 자금 조달 비용과 금융시장 변동성이 주요 원인으로 작용한 것으로 해석된다.

지효진 마스턴투자운용 글로벌리서치팀 이사는 "상업용 부동산 시장은 고금리 피로와 정책 불확실성 속에서 여전히 제한적 회복 단계에 머물러 있다"며 "금리 예측보다 구조적 해석과 리스크 분산 역량이 관건으로 투자자와 GP 간 전략적 협업이 성과를 좌우할 것"이라고 강조했다.

박형수 기자 parkhs@asiae.co.kr