另类投资专业资产管理公司Mastern投资运用于20日表示，已在今年下半年发布一份展望全球商用不动产市场的报告《Mastern Insight - From Pause to Play》。
Mastern投资运用的研究组织R&S（Research & Strategy，研究与战略）本部以“2025年分裂世界中的资本重组”为副标题撰写了该报告。报告对在海外商用不动产市场中，在利率与政策风险环境下资本向具有结构性需求基础的细分板块重新配置的趋势进行了深度分析。
根据报告，整体市场的复苏仍然有限，资金正流向价格已完成调整的特定板块和地区。写字楼的复苏进程相对滞后，而交易更多集中在租赁住宅和物流等需求可见性较高、且能够获得金融融资的“精选板块”。
今年一季度，学生宿舍（PBSA）、数据中心、物流等领域的资本流入扩大，这一点也值得关注。相对而言，对写字楼和零售业的投资未能获得积极评价。
普通合伙人（GP）的策略也在发生变化。美国资本仍是最大供给源，但今年一季度投资金额同比减少19%。新加坡GP则将投资规模扩大逾一倍，加强了在韩国、日本、澳大利亚等亚太地区物流、住宅板块的投资。
海外GP正从单纯以板块为中心，转向考虑“国家×板块×策略”组合的“策略驱动型投资”。综合用途、居住板块等具有结构性需求的资产正作为所谓的“新核心（New core）”崛起，被重新确立为战略性投资标的。
资本在城市层面也呈现出选择性集中。东京凭借大型零售交易，在今年一季度的交易量中位居第一。其后依次为纽约、洛杉矶、达拉斯、伦敦、悉尼等城市。流向非核心城市的资金正在放缓。
报告指出，尽管基准利率呈现下行企稳迹象，但融资成本仍处于高位，对资产收益性构成压力。美国商用不动产（CRE）融资成本已固化在约6%的水平，基于既有杠杆模式的投资策略被认为正面临收益性瓶颈。目前的价格调整被解读为主要由资金筹措成本和金融市场波动性所驱动，而非源于实体需求。
Jihyojin Mastern投资运用全球研究团队理事表示：“在高利率疲劳与政策不确定性背景下，商用不动产市场仍停留在有限复苏阶段。与其预测利率，不如说结构性解读与风险分散能力才是关键，投资者与GP之间的战略性协同将决定业绩表现。”
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