집 사고팔땐 꼭 체크하세요…과세기준일 놓쳤다간 '세금 폭탄'[헛다리경제]

6월1일 기준 소유자가 재산세 납부해야
종부세 대상 주택·토지도 마찬가지

편집자주좀 더 나은 것을 얻을 수 있는 똑똑한 경제활동인 줄 알았는데 알고 보니 헛다리를 짚은 경우가 많다. 기업 마케팅에 속거나 순간적 이득에 눈이 멀어 잘못된 판단을 하면 결국엔 피해 보는 쪽은 소비자다. 일상생활 속 대상을 잘못 파악하고 일을 그르친 '헛다리' 짚는 경제활동들을 살펴보고자 한다.

집, 땅 등 부동산 계약을 앞두고 있다면 꼭 염두에 둬야 하는 것이 있다. 입지? 학군? 교통? 여기에 하나 더. 바로 과세기준일이다. 간과했다간 돌아오는 7, 9월에 자칫 세금 폭탄을 떠안게 될 수도 있다.

지방세법 제107조 제1항에 따르면 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 재산세 납부 의무가 주어진다. 주택과 토지 등 재산에 과세를 부여하는 기준일은 6월1일이다. 부동산 소유 기간에 따라 나눠 납세하는 것이 아니라 과세기준일 기준 소유자가 당해연도 1년분의 세금을 내야 한다.

따라서 매수인이라면 6월2일 이후에 소유권을 넘겨받아야 올 한 해 재산세를 부담하지 않을 수 있다. 대신 6월1일 기준 소유권을 가지고 있던 이전 소유자, 즉 매도인이 재산세 납부기간인 7, 9월에 해당 재산에 대한 세금을 납부하게 된다. 반대로 매도인이라면 6월1일까지 소유권을 넘겨줘야 1년분 재산세 납부 의무를 피할 수 있다.

재산 소유권을 판단하는 기준은 뭘까. 매매대금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날을 소유권 이전 시점으로 판정한다. 쉽게 말해 각각 잔금 지급일과 등기접수일로 보면 되는데, 대부분의 경우 잔금을 지급한 뒤 등기 이전을 접수하기 때문에 잔금 지급일로 계산하는 것이 일반적이다. 계약 여부나 계약금만으로는 소유권이 이전됐다고 판단하기 어려우니 주의해야 한다.

예를 들어 매도인 A씨와 매수인 B씨가 5월 중순 아파트 부동산 계약을 체결했다. 6월1일까지 B씨가 잔금 지급 혹은 소유권이전등기를 마친다면, 올해 아파트에 대한 재산세는 B씨가 납부하게 된다. 하지만 B씨가 6월1일 이후, 즉 6월2일에 잔금 지급 혹은 등기 이전을 접수한다면 A씨가 해당 재산에 대한 세금을 내게 된다. 과세기준일에 소유권을 가지고 있던 사람이 A씨였기 때문이다.

물론 과세기준일을 간과했다가 하루 차이로 해당 재산에 대한 1년 치 세금을 내게 된다면 억울할 수 있다. 매수인은 6월1일에 소유권변경이 이루어지는 경우 5월31일까지는 주택에 대한 이익을 누리지 못했음에도 1년분 재산세를 무조건 납부해야 하는 경우가 생기기 때문이다. 매도인의 경우에도 6월2일에 주택을 매도하면 이 시점부터 주택에 대한 이익을 누리지 못함에도 불구하고 1년분 재산세를 무조건 납부해야 하는 불합리한 점이 발생한다.

이와 관련해 국회에서도 지방세법 개정안이 발의된 바 있다. 보유기간에 따라 재산세를 일할 계산(2016년 주승용 국민의당 의원)하거나 과세기준일을 이원화하는 내용의 개정안(2020년 김예지 국민의힘 의원) 등이다. 하지만 행정 비용 증가 및 과세 체계에 대한 영향 등을 이유로 국회 상임위 문턱을 넘지 못했다.

2008년 헌법재판소 역시 보유기간과 관계없이 과세기준일 소유권에 따라 1년분의 재산세액을 전부 부과하는 것이 불합리한 차별이 아니라고 판시한 바 있다. 재산세의 성격상 보유재산에서 생기는 수익이 아니라 보유재산의 가치를 담세능력으로 하며, 재산세 징수의 효율성을 높이고 징수 비용을 줄이기 위해 과세기준일이 필요하다는 것이 주요 근거다.

따라서 손해를 보지 않기 위해서는 매도·매수 당사자가 과세기준일을 염두에 두고 거래해야 할 수밖에 없다. 추후 재산세 납부를 두고 계약 당사자 간 불필요한 분쟁을 피하기 위해 계약 당시에 재산세를 누가 부담할 것인지를 협의하는 것이 좋다.

과세기준일이 6월1일로 동일한 종합부동산세(종부세)도 마찬가지다. 종부세 대상인 공시가격 9억원 이상 주택(1가구 1주택자의 경우 12억원), 5억원 이상의 종합합산토지, 80억원 이상의 별도합산토지를 보유하고 있는 경우라면 과세 기준일을 고려해 매매해야 한다.

박현주 기자 phj0325@asiae.co.kr