买卖房子一定要核对这个…错过计税基准日恐遭“税务重击”[误判经济]

Published 30 May.2024 06:30(KST)

Updated 30 May.2024 15:59(KST)

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以6月1日为准的所有者须缴纳财产税
综合不动产税对象住房和土地同样适用

编辑者注原以为是为了获得更好条件而进行的“精明”经济活动，结果却常常发现是南辕北辙。若被企业营销套路，或只看重一时小利而作出错误判断，最终吃亏的还是消费者。本文将梳理日常生活中因误判对象而导致事与愿违的这些“走错路”的经济行为。

如果正准备签订住房、土地等不动产买卖合同，有一件事务必要放在心上。区位？学区？交通？除了这些，还有一个关键点，就是“课税基准日”。若忽视这一点，到了7月和9月，很可能会一下子背上沉重的税负。

根据《地方税法》第107条第1款规定，以财产税课税基准日为准，实际上拥有该财产的人负有缴纳财产税的义务。对住宅和土地等财产征收财产税的课税基准日为6月1日。并非按照不动产持有期间分段纳税，而是以课税基准日的所有权人为标准，由其承担当年度1年份的税款。

因此，若是买方，要在6月2日之后取得所有权，才有可能不承担当年一年的财产税。相应地，6月1日时仍持有所有权的原所有人，即卖方，将在财产税缴纳期7月和9月为该不动产缴纳税款。反过来，若是卖方，则必须在6月1日之前完成所有权转移，才能避免承担1年份财产税的缴纳义务。

那么，判断财产所有权的标准是什么？以买卖价款清算日和所有权转移登记日中较早的一天，作为所有权转移的时间点。通俗地讲，就是以尾款支付日和登记受理日来看。在大多数情况下，都是先支付尾款再办理登记变更，因此通常以尾款支付日为准进行计算。仅凭是否签订合同或是否支付定金，难以认定所有权已经转移，需要特别注意。

例如，卖方A先生与买方B先生在5月中旬签订了一套公寓的不动产买卖合同。如果在6月1日之前，B先生完成尾款支付或所有权转移登记，则当年这套公寓的财产税由B先生缴纳。但如果B先生在6月1日之后，也就是6月2日才支付尾款或提交登记变更申请，那么由A先生来缴纳该不动产的税款。因为在课税基准日持有所有权的人是A先生。

当然，如果因为忽视课税基准日而仅差一天，就要为该不动产缴纳整整一年的税款，难免会让人感到委屈。对于买方而言，若在6月1日完成所有权变更，虽然在5月31日之前尚未享受该住宅带来的利益，却仍需无条件缴纳1年份的财产税。对于卖方而言，如果在6月2日出售住宅，从这一时点起已经无法再享受该住宅带来的利益，但仍被要求无条件缴纳1年份的财产税，这同样显得不够合理。

围绕这一问题，国会曾提出过《地方税法》修正案。包括根据持有期间按日比例计算财产税的修正案（2016年国民之党议员 Joo Seungyong 提案），以及将课税基准日实行双轨制的修正案（2020年国民力量党议员 Kim Yeji 提案）等。但由于担心行政成本增加及对课税体系产生影响，这些修法提案未能通过国会常设委员会审议。

2008年，宪法法院也曾作出判决，认为不论持有期间长短，仅根据课税基准日的所有权状况一次性征收1年份财产税，并不构成不合理差别。其主要理由是：从财产税的性质看，征税基础并非来源于持有财产所产生的收益，而是以持有财产的价值作为纳税能力的体现；同时，为提高财产税征收效率、降低征收成本，有必要设定课税基准日。

因此，为避免吃亏，买卖双方在交易时不得不将课税基准日纳入考虑范围。为防止日后就财产税缴纳问题产生不必要的纠纷，最好在签订合同时就协商明确由谁承担财产税。