"대장동 사태 막는다"…정부, 민관공동개발 '이윤율 상한' 추진

국토부, 도시개발 사업 공공성 강화 추진
민간 이윤율 상한 법에 명시하는 안 검토
출자자 협약으로 정하되 적정성 검토 안도
공공 출자비율 50% 넘으면 분상제 적용

[이미지출처=연합뉴스]

정부가 '대장동 개발사업 특혜' 사태를 계기로 민간의 개발이익 환수를 대폭 강화하는 방안을 추진한다. 민간기업의 이윤율은 총 사업비의 6~10% 내로 제한하고, 공공의 출자비율이 50%가 넘는 사업은 분양가 상한제를 적용해 과도한 이익 발생을 막을 계획이다. '대장동 사건'과 같은 일이 다시 반복되지 않도록 하겠다는 취지다.

국토교통부는 4일 이 같은 내용을 담은 '도시개발 사업의 공공성 강화 추진 방안'을 발표했다. 노형욱 국토부 장관은 지난달 국정감사와 최근 출입기자간담회 등을 통해 민관공동 개발사업의 공공성을 대폭 강화하겠다는 방침을 밝힌 바 있다. 이번 발표는 그동안 제기된 제도개선 요구 등을 종합 검토해 내놓은 안이다.

도시개발법은 중앙정부 주도의 택지공급에서 탈피해 민간기업의 참여와 지방자치단체 자율성을 기반으로 다양한 도시용지가 공급될 수 있도록 돕기 위해 2000년 제정됐다. 하지만 법 시행 이후에도 잇따른 변경과 면제 조항으로 제역할을 하지 못한다는 지적이 많았다. 특히 최근 대장동 사건을 계기로 개선 요구가 커졌다.

대장동 의혹에 연루된 화천대유 대주주 김만배 씨가 3일 서울 서초구 서울중앙지방법원에서 열린 영장실질심사에 출석하고 있다./강진형 기자aymsdream@

민간의 개발이익 환수 강화

우선 국토부는 민·관이 공동으로 출자해 시행하는 도시개발 사업에서 토지조성, 매각 과정 시 민간의 과도한 이익이 발생하지 않도록 민간 이윤율 제한을 추진할 예정이다.

민간 이윤율 상한을 법률에 직접 규정하는 방안이나 출자자 협약으로 민간 이윤율 상한을 설정하도록 의무화하되, 지정권자가 이윤율 상한의 적정성을 검토하는 절차를 함께 규정하는 방안을 검토 중이다.

다른 법률을 살펴보면 '택지개발촉진법'의 경우 총 사업비의 6% 내 공동사업자의 이윤율을 제한하고 있고 '산업입지 및 개발에 관한 법률'은 산업시설용지에 대해 조성원가의 15% 이윤율 내 분양가격을 정하도록 한다.

현재 이헌승 국민의힘 의원과 진성준 더불어민주당 의원이 민·관 공동사업시 민간의 이윤율을 총사업비 6% 또는 10%로 제한하는 도시개발법 개정안을 발의한 상태다. 국토부는 다른 법률과 국회 발의 법안 등을 종합해 개정을 추진한다.

초과이익, 지역내 공공목적 재투자

국토부는 이윤율 상한을 초과해 발생하는 이익은 지역 내 공공목적의 다양한 용도로 재투자되도록 제도화할 예정이다. 초과 이익금은 주차장 등 생활기발시설 설치나 임대주택 등 공익사업 교차보전, 공공용지 공급가격 인하 등에 활용한다.

특히 공공의 출자비율이 전체의 50%를 초과하는 사업을 시행하는 경우, 해당 택지를 공공택지로 구분해 분양가 상한제를 적용하도록 개선한다. 이런 사업은 토지소유권 확보 없이 토지수용이 가능하다는 점에서 분양가 상한제 적용 필요성이 크다.

도시개발사업 등을 비롯해 개발사업 전반에 대해 부과되는 개발부담금의 실효성도 높인다. 현재 계획입지는 개발이익의 20%, 개별입지는 25%를 개발부담금으로 부과한다. 1990년대 부담률이 도입 당시에는 50%였으나 현재는 절반 수준이다. 여기에 각종 부담금 면제, 감경사업도 누적되고 있다.

국토부는 "이미 국회에 관련 법안이 발의된 점을 고려해 이번 정기 국회 시 지자체, 전문가 등의 충분한 의견수렴과 논의를 거쳐 개발부담금의 부담률 상향과 감면사업 축소 등을 추진할 예정"이라고 말했다.

토지수용 방식 공공성 강화

토지수용 방식 개발사업에 대한 공공성도 강화한다. 이를 위해 토지 수용 필요성을 판단하고자 운영 중인 중앙토지수용위원회의 공익성 검증에서 공공기여도 검증기능을 강화할 예정이다. 사업시행 시 공공출자 비율 및 사전 토지확보 비율 등에 대한 평가를 강화하고, 검증위원을 개발분야 전문가 등으로 확대한다.

현재는 민·관 법인을 설립해 사업을 추진할 경우 준수해야 할 사업절차와 방법에 관한 규정이 없는데 앞으로 구체적인 지침을 제정해 절차적 투명성을 확보한다.

민간참여자를 선정할 때에는 공모의 방식으로 하고, 공모 및 심사방법 등 세부 선정절차, 사업 협약에 포함할 사항 및 지정권자의 승인에 관한 사항 등을 구체적으로 규정할 예정이다.

출자자가 조성토지를 직접 사용하는 경우 사용범위에 대한 제한이 없었으나 출자 범위 내로 사용을 제한하고, 현재 직접사용 계획을 지정권자에게 제출만 하도록 하고 있지만 앞으로는 승인을 받도록 개선해 직접사용의 적정성 검토를 강화할 계획이다.

지자체 재량 축소

임대주택 의무비율 적용에 대한 지자체의 재량을 의무비율의 ±10%p 내에서 ±5%p 내로 축소한다. 분양주택 용지로 변경 시 개발계획의 중대한 변경으로 봐 도시계획위 심의를 거치도록 하는 등 변경 절차도 강화한다.

또 한국토지주택공사(LH) 등 공공임대사업자에게 공급하는 임대주택용지 가격을 감정가격에서 조성원가로 변경해 임대주택 용지매각을 지원할 예정이다.

현재는 지자체의 자율성 확보 취지에서 지정권자에게 관리·감독 권한을 부여하고 있으나, 지자체장의 권한이 축소되지 않는 범위 내에서 중앙정부의 관리·감독을 강화하고 지원도 확대한다.

지정권자가 구역지정, 개발계획 수립 시 국토부 장관과 협의해야 하는 대상을 100만㎡ 이상 사업에서 50만㎡ 이상 사업으로 변경한다.

국토부는 이 같은 개선방안이 빠른 시일 내에 입법화될 수 있도록 국회와 협력해 후속절차를 조속히 추진할 계획이다. 법률 개정 없이 하위법령만으로 개선 가능한 사항은 즉시 개정한다.

국토부 관계자는 "토지수용을 바탕으로 하는 개발사업에 있어 개발이익이 과도하게 사유화되는 것은 바람직하지 않으며 특히 민·관 공동사업에서 민간의 개발이익 논란이 재발되지 않도록 각별히 모니터링해 나갈 예정"이라고 말했다.?

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr