걷어차인 주택대출 사다리…'비주택 패닉바잉' 우려

서울 아파트값 평균 12억·초고강도 대출규제
아파트 구매 불가에 대체재 오피스텔 수요 폭증

지난 25일 오후 인천시 서구 '북청라 푸르지오 트레시엘 오피스텔' 모델하우스 외벽에 분양 완료 홍보물이 걸려 있다. 경서3 도시개발지구에 들어서는 이 오피스텔은 전체 규모가 1522실에 달하는 대형 단지인데 청약 당시 4만3229건이 접수돼 평균 경쟁률이 28대 1을 넘었다. ＜사진=연합뉴스＞

"이젠 영끌로도 아파트 사는 건 어렵게 됐네요. 더 늦기 전에 오피스텔이라도 매수해서 들어갈까요?"(30대 직장인 A씨)

아파트값 폭등에 고강도 대출규제까지 더해지면서 '패닉 바잉(공황 매수)' 현상이 오피스텔·생활형숙박시설 등으로 옮겨갈 조짐을 보이고 있다. 거래절벽으로 치달은 아파트와 달리 오피스텔 거래량은 꾸준히 증가하고 있으며, 매매가도 덩달아 고공행진을 이어가고 있다.

28일 부동산업계에 따르면 서울 아파트 매매가격이 평균 12억원을 넘어서는 등 주거 불안정성이 커지면서 오피스텔을 비롯한 아파트 대체재 시장이 과열 양상을 띠고 있다. 업계에서는 최근 정부가 발표한 대출규제 강화 대책이 이 같은 상황을 부채질하고 있다고 보고 있다. 이 대책은 상환능력 중심의 대출관행 정착을 위해 총부채원리금상환비율(DSR·소득 대비 갚아야 할 원리금 비율)의 시행 시기를 앞당기고, 제2금융권으로 확대하는 내용을 골자로 한다. 다음 달 기준금리 인상 가능성이 있는 가운데 금융권의 대출한도 축소 움직임마저 본격화되면, 초기 자금력이 부족한 2030가구의 아파트 매매는 사실상 불가능에 가까워진다는 게 전문가들의 지적이다.

이 때문에 당장에 주거 안정이 필요한 2030 실수요자들은 아파트 대신 오피스텔로 눈을 돌리는 모양새다. 규제 문턱이 낮은 데다가, 이번 규제에서도 오피스텔 중도금대출의 경우는 사실상 DSR 적용에서 예외적으로 제외된다. 치솟는 아파트 가격을 관망하다 '막차'라도 타야 한다는 불안심리도 오피스텔 매수를 자극하고 있다. 김병기 리얼투데이 리서치팀장은 "아파트 등 분양시장의 진입이 어려워지면서 규제가 훨씬 덜한 주거형 오피스텔을 선택하는 소비자가 늘고 있는 추세"라고 말했다.

국토교통부에 따르면 올해 9월 말까지 서울 오피스텔 매매 건수는 1만3918건으로 전년 동기 대비 34.2% 증가했다. 가격도 상승일로다. 한국부동산원 자료를 보면 지난 9월 서울의 전용 85㎡ 초과 오피스텔 평균 매매가격은 전달에 비해 1246만원 오른 11억301만원을 기록하며 사상 처음으로 11억원대를 돌파했다. 매매가격지수는 지난 5월 100.35에서 9월 101.17로 5개월 연속 상승했다. 분양가가 15억원이 넘는 오피스텔도 나왔다. 이달 분양 예정인 ‘힐스테이트 과천청사역’ 전용 84㎡ 분양가는 15억5500만~16억1800만원이다. 전용 84㎡ 테라스는 17억6600만원, 전용 84㎡ 펜트하우스의 경우 21억8000만~22억원이다.

다만 전문가들은 오피스텔과 같은 비주택상품에 대한 무리한 추격매수는 자제하라고 조언한다. 아파트값 신고가 릴레이가 지속되고 있지만 거래량 급감 등 고점 시그널도 동시에 나오고 있 는만큼 신중할 필요가 있다는 것이다.고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "최근 대출규제로 인해 주택 실수요자들의 아파트 매수는 사실상 틀어막히게 됐지만 비주택상품에 대한 '영끌'은 자제해야 한다"면서 "하락장 위기가 오면 오피스텔·생활형숙박시설 등 아파트 대체재 상품이 가장 먼저 직격탄을 맞게 된다"고 말했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr