[연전연패 부채대책-③] 무주택 실수요자 대출규제, "주요국 비해 너무 낮다" 완화 목소리

주요국 LTV 상한 70~100%
우리나라 비해 훨씬 높은 수준
실수요자 정책적 보호 필요…"LTV 규제 풀어야"

일본 대형 금융사에서 근무하는 고영화씨(39·가명)는 몇 년 전 큰 결심을 했다. 당초 일본에서 근무한 지 10년이 된 지난해 가족과 친구들이 있는 한국으로 돌아올 생각이었지만, ‘치솟는 집값과 대출 규제’에 결국 일본에서 터를 잡고 살아가기로 한 것. 박씨는 올봄 도쿄 인근 지역에 6700만엔(6억9183만원) 상당의 아파트를 구입했다. 높은 신용등급과 안정적인 고수입이 있는 박씨는 집값의 90%와 부대비용(부동산 수수료·세금·등기 비용 등)을 은행에서 대출로 해결했다. 아파트 구입에 소요된 박씨 자금은 단 670만엔(6918만원)에 불과했다.

문재인 정부 들어 지속된 가계대출 억제 정책의 영향으로 가장 피해를 본 계층은 무주택 실수요자다. 치솟는 집값을 잡기 위해 급격히 진행된 대출 규제로 우리나라는 현재 실수요자가 ‘내 집 마련의 꿈’을 이루기 가장 어려운 국가가 됐다는 평가가 나온다.

넘치는 유동성에 전 세계적으로 주택시장 과열 우려가 지속되는 상황 속에서도 우리나라 만큼 강도 높은 규제를 시행하는 국가는 찾아보기 힘든 것이 현실이다. 이에 생애 최초 구입자 등 실수요자에 한해 대출규제를 주요국 수준으로 대폭 완화해야 한다는 지적이 제기된다.

22일 아시아경제가 해외 주요국의 담보인정비율(LTV) 등을 분석한 결과 LTV 상한선이 70~100%로 우리나라(40~70%)에 비해 훨씬 높은 것으로 파악됐다.

미국의 경우 연방주택관리청 LTV 상한은 96.5%, 재향군인 대출은 최대 100%까지다. 일본 역시 LTV 상한이 90~100%로 높다. 특히 1990년대 초 정부 차원의 대출총량 규제를 해제한 이후 부동산과 관련한 정부의 공식 규제가 없고, 민간 자율로 운영되고 있는 상황이다.

집값이 가장 비싸기로 유명한 영국의 경우 생애 최초 구매자들은 정부 지원 40%에 은행 대출 55%를 더해 집값의 최대 95%까지 대출을 받을 수 있다. 해당 제도는 지난 4월부터 생애 최초 구매자를 대상으로 한정했다. 그 전에는 모든 구매자가 LTV 95% 혜택을 누릴 수 있었다.

스위스와 프랑스의 LTV 상한은 각각 90%, 100%다. 네덜란드 역시 LTV 상한이 100%에 달한다. 예전에는 주택 구입 시 집값 외에 세금, 수수료 등 부대비용도 감안해 LTV를 106%로 인정했지만 지난 2018년부터 100%로 낮췄다.

전 세계적으로 가장 집값이 과열된 주택시장을 가진 중국 역시 LTV 상한이 우리나라보다 높다. 중국의 LTV는 다주택자의 경우 50~60%, 신규주택의 경우 70%다.

반면 우리나라의 경우 투기지역·투기과열지구 내 9억원 이하 주택 매입 시 40%, 조정대상 지역의 경우 50%를 적용하고 있다. 9억원 이상의 경우 0~20%의 LTV를 적용하고 있다. 주요국에 비해 너무 강한 대출규제가 적용되고 있는 셈이다.

이에 주요국 사례를 참고해 실수요자에 대한 LTV 규제를 대폭 완화해야 한다는 지적이 정치권과 금융권을 중심으로 제기되고 있다. 투기 수요와 무관한 무주택 실수요자에 대해선 ‘내 집 마련’의 기회를 제공해야 한다는 것이다.

강민석 KB경영연구소 박사는 "생애 최초 주택 구매자의 LTV를 30%포인트 높여야 한다"고 말했다. 대출 규제 중심의 부동산 대책으론 집값을 잡기 어려운 만큼 실수요자라도 보호해야 한다는 것이 강 박사의 주장이다.

국민의힘 대권주자인 유승민 전 의원은 최근 공약으로 청년·신혼부부에게 LTV를 90%까지 제한 없이 풀어야 한다고 공약했다. 정부와 여당 내에서도 최근 정부지원 40%에 은행 대출 55%를 더해 최대 95%를 지원하는 영국의 생애 최초자 대상 대출 제도를 벤치마킹할 필요 가 있다는 주장이 제기된 바 있다.

김진호 기자 rplkim@asiae.co.kr