"국내 최초 데이터센터 품는 이지스밸류리츠…주주가치 극대화"

美 데이터센터 포트폴리오 수익증권 및 분당 데이터센터 지분 매입
데이터센터, 설비에서 투자 부동산으로…"대형 리츠 성장 잠재력↑"

이지스밸류리츠의 기초자산인 서울 중구 태평로빌딩(출처=이지스밸류리츠 홈페이지)

[아시아경제 이민우 기자] 이지스밸류플러스리츠 가 국내 리츠(REITs·부동산투자신탁) 최초로 데이터센터를 편입한다. 데이터센터를 단순 설비가 아닌 투자 부동산으로 바라보면서 새로운 성장 동력으로 확보하는 모습이다.

4일 삼성증권은 이 같은 배경에 이지스밸류리츠의 투자의견 '매수'와 목표주가 6500원을 신규 제시했다. 전거래일 종가는 5530원이었다.

앞서 지난달 31일 이지스밸류리츠는 국토교통부에 데이터센터와 경기도 이천 물류센터 편입을 위한 자(子) 리츠 영업인가를 신청했다. 데이터센터 편입은 국내 리츠 사상 최초다. 북미 12개 데이터센터 포트폴리오의 수익증권 5% 와 분당 호스트웨이 데이터센터 지분 60% 를 편입해 운영할 계획이다. 현재 기초자산이 서울 중구 태평로 빌딩 1개였던 앞서 이지스밸류리츠는 지난 5월 3건의 물류센터와 2건의 데이터센터를 내년 상반기까지 편입하겠다고 밝힌 바 있다.

총 4건의 투자액(자산 기준)은 700억원으로 추정하며 태평로빌딩 담보가치 상승으로 450억원의 추가 대출이 가능한 상태다. 이경자 삼성증권 연구원은 "인가를 받았거나 추진 중인 자산 기준(북미 포트폴리오는 수익증권 가치 기준) 이지스밸류리츠의 자산규모는 기존 3000억원에서 약 6000억원으로 2배 증가하게 된다"며 "리츠는 상장 이후 성장전략이 더욱 중요함을 시사하는 사례"라고 설명했다.

데이터센터가 단순 설비가 아니라 투자 부동산으로 자리 잡고 있다는 분석이 나온다. 현재 미국 주요 데이터센터 리츠의 배당수익률이 1~3%에 불과하다. 추가 투자를 위해 배당 성향이 50% 미만이기 때문이다. 이 연구원은 "이지스밸류리츠가 투자할 북미 포트폴리오는 배당성향을 최대한 높인 7%의 배당수익률이 예상되고 주요 임차인은 마이크로소프트(MS) 등 초대형 클라우드 기업으로 임차 안정성이 높다"며 "국내 호스트웨이 데이터센터의 배당수익률도 6%대에 육박, 약 5년간 운영 후 매각을 통해 수익을 주주에 분배할 계획"이라고 설명했다.

이지스밸류리츠는 자산의 70%는 프라임오피스와 같은 코어자산으로, 30%는 성장형 자산으로 구성할 계획이다. 최근 부동산 시세 상승으로 모든 리츠들은 자산 매입의 어려움을 겪고 있다. 이지스밸류리츠는 다음달 완공되는 이천 물류센터를 선매입한 것처럼 자산의 선매입, 개발, 매각 등 '알파전략'을 적극 구사한다는 평가다. 이 연구원은 "기초자산인 태평로 빌딩의 매입가는 3025억원이었지만 지난해 감정평가가격은 13% 상승했고 최근 감평가도 5%가량 추가 상승한 것으로 파악된다"며 "최근 주가순자산가지배율(P/NAV)은 0.8배로 저평가됐지만 성장형 자산이 다수 편입되면서 대형 리츠로 성장할 잠재력이 풍부하다"고 진단했다.

이민우 기자 letzwin@asiae.co.kr