건산연 "서울 대규모 주택공급, 토지주 '당근책' 잘 나온다면 가능"

"2·4대책 핵심은 도심공공주택 복합사업과 소규모 재개발 사업"
"용적률 상향·추가수익률 보장 등 지켜준다면 신속 추진 기대할만"

우리나라 최대 규모의 쪽방촌인 서울역 인근 동자동 쪽방촌이 10여개 동의 고층 아파트 단지로 거듭난다. 국토교통부와 서울시, 용산구는 5일 '서울역 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 공공주택 및 도시재생 사업' 추진계획을 발표했다. 사진은 이날 서울 용산구 동자동 후암특별계획구역 1구역 1획지 일대 모습. <이하 사진=연합뉴스>

정부가 2·4주택공급대책에서 제시한 공공주도 공급계획 목표치가 과장돼 있다는 지적이 나오는 가운데 토지주들에게 충분한 당근책이 제시된다면 대규모 주택공급을 충분히 기대할만하다는 평가가 나왔다.

9일 한국건설산업연구원(건산연)은 '2·4 주택공급 대책의 평가와 과제' 보고서를 내고 "2·4대책의 핵심은 도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발 사업"이라면서 이같이 밝혔다.

건산연은 보고서에서 먼저 정부가 2·4 대책을 통해 수요 억제에서 도심에 양질의 분양 아파트 공급을 대폭 확대하는 방향으로 정책 기조를 전환했다며 긍정적으로 평가했다.

건산연은 특히 정부가 도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발 사업사업에서 보장한 용적률 상향, 추가수익률 보장 등 다양한 인센티브를 충실히 지킨다면 다수의 지역에서 사업이 추진돼 상당량의 주택 공급이 가능할 것이라고 기대했다.

건산연은 "토지주 입장에서 보면, 정부 발표대로 추진된다는 가정시 자체 시행에 비해 훨씬 수월하고 신속하게 진행할 수 있을 뿐만아니라 불확실성을 대폭 낮출 수 있다"며 "여기에 더해 추가 수익을 보장하기에 상당한 유인이 될 수 있을 것"이라고 예상했다.

동시에 '당근책'을 보다 신속하고 명확하게 제시해, 토지주들이 이해득실의 저울질을 끝내고 사업에 참여할 수 있도록 유도해야 한다고 덧붙였다.

건산연은 "기성시가지 개발사업의 특성상 복잡한 이해·권리 관계를 조정해야 하므로 실제 준공으로 이어지는 시간은 예상보다 길어질 수 있다"며 "아직 토지주들이 이해타산을 계산하기 위한 세부조건과 기준이 명확하게 정리되지 않은 상황이기에 조속히 확정될 필요가 있다"고 했다.

아울러 공공 시행 사업의 성공 사례를 축적하면서 시장의 신뢰를 충분히 쌓아야 한다는 지적도 나왔다.

건산연은 공공 직접시행 정비사업을 두고는 재건축초과이익 부담금과 조합원 2년 거주 의무를 면제해주고 초과 이익을 보장하면서 확실하고 신속한 사업 추진이 가능해 일부 재건축 구역에서 매력적으로 느낄 것이라고 전망했다.

하지만 공공이 단독으로 사업을 시행하는 것에 대한 신뢰가 형성되지 못한 상황에서 조합원의 의사결정권이 지나치게 제한되고 이해득실 판단을 위한 주요 기준이 아직 확정되지 않았다며 사업 참여가 제한적일 수 있다고 우려했다.

건산연은 정부가 대책에서 제시한 '자체 시행 대비 10∼30%포인트 추가수익률 보장' 등의 인센티브에 대한 정확한 기준이 아직 나오지 않은 상태여서 추후 상당한 진통이 발생할 수 있다고 지적했다.

또 공공이 직접 사업을 진행하는 경우 갈등과 어려움이 증폭될 우려도 있다며 특히 상가가 많이 포함된 사업구역에서는 민간과 적극적인 협력을 통해 역할을 분담해야 할 것이라고 조언했다.

건산연은 이번 대책의 성공을 위해선 토지주 추가수익 보장과 관련한 세부 사안이 확정되고 성공 사례를 축적하면서 공공 단독시행에 대한 신뢰를 충분히 쌓아야 할 것이라고 강조했다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr