공공재개발 첫 발…전문가 "성패는 결국 동의율에 달렸다"

흑석2·용두1-6·양평13 등 8곳 사업지 선정
용적률 인상, 분양가 상한제 제외 등 파격적 인센티브
단 공공재개발 위해선 소유자 3분의2 동의 필요
높은 임대주택 비율, 토지거래허가제 걸림돌 우려
후보지 내 소유주 상당수 손바뀜 거친 투자자
전문가 "수익성 미확보 시 중단 가능성도"

서울 동작구 흑석2구역 등 재개발구역 8곳이 공공재개발 시범사업지로 선정됐다. 시범 사업지는 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두1-6·신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로2-12, 강북구 강북5 등이다. 15일 동작구 흑석2구역 모습. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 임온유 기자] ▲종로구 신문로2-12 ▲영등포구 양평13 ▲양평14 ▲관악구 봉천13 ▲동대문구 신설1 ▲용두1-6 ▲강북5 ▲동작구 흑석2….

도심 내 주택공급 확대를 위한 공공재개발 최종 후보지가 선정됐다. 정부는 후보지 8곳을 통해 총 4700가구를 공급할 것으로 예상하고 있다. 특히 이번에 후보지로 선정된 서울시내 6개 재개발구역은 모두 ‘역세권’이라는 점이 눈에 띈다. 현실적으로 서울시내에 대규모 택지 확보가 어려운 상황에서 개발 밀도를 높일 여지가 큰 역세권에 공급 역량을 집중하겠다는 의지로 해석된다.

다만 여전히 사업의 전제로 내세운 높은 임대주택 비율 등은 주민 동의에 걸림돌이 될 수 있다는 우려는 여전하다.

공공재개발 후보지 첫 발표…상한제 제외, 용적률 상향…인센티브에 신청 몰렸다

서울시와 국토교통부는 15일 공공재개발의 첫 시범사업 후보지 8곳을 발표했다. 이번 심사는 공공재개발 공모에 참여한 곳 중 정비계획이 이미 마련돼있는 기존 정비구역 12곳(자진철회 1곳)을 대상으로 이뤄졌다.

‘공공재개발’은 조합 중심의 기존 재개발에 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 공동시행자로 참여하는 정비사업 방식이다. 주민들에게는 용적률을 법적상한의 120%까지 높여주고 분양가상한제 대상에서 제외하는 등 인센티브가 주어진다. 이같은 혜택 때문에 후보지 선정 공모에는 서울시내 70여곳이 몰리기도 했다.

이번에 후보지로 선정된 8개 구역은 모두 지하철역을 끼고 있는 역세권이지만 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 평균 10년 이상 사업이 정체돼 왔다. 국토부와 서울시와 공공재개발을 통해 이들 구역에 총 4700가구의 주택을 공급한다는 방침이다. 서울시 관계자는 "공공재개발을 통해 사업추진을 저해하는 요인을 해소하면 실수요자가 원하는 입지에 양질의 주택을 공급할 가능성이 큰 곳들"이라고 설명했다.

8곳 구역 뜯어보기…서장훈 건물 소유한 흑석2구역 1300여가구 공급

공급 규모가 가장 큰 곳은 동작구 흑석2구역이다. 총 4만5229㎡에 현재 270가구가 거주 중인 곳으로 공공재개발을 통해 총 1310가구의 단지로 탈바꿈한다. 강남권과 가까워 공모 신청 당시부터 주목을 받았던 곳이다. 이 구역은 2008년 정비구역으로 지정되고 이듬해 추진위원회 구성됐지만 인근 상인, 건물주와의 갈등 등으로 현재까지 사업이 진척을 보이지 못했다. 전 농구선수 출신 서장훈 씨가 소유한 120억원대 7층짜리 건물도 흑석2구역에 포함된 것으로 알려졌다.

나머지 구역별 공급물량은 ▲용두1-6구역 919가구 ▲강북5구역 680가구 ▲양평13구역 618가구 ▲양평14 358가구 ▲봉천13구역 357가구 ▲신설1구역 279가구 ▲신문로2-12구역 242가구 등이다. 이 중 신문로2-12구역은 광화문광장 바로 앞에 위치한 1249㎡짜리 도심 자투리땅이다. 준주거·일반상업지역으로, 900%의 용적률을 적용받는 것이 특징이다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 "첫 공공재개발 시범사업 후보지는 공공지원을 통해서 보다 속도감 있게 진행될 수 있는 지역을 중심으로 선정됐다"고 설명했다. 서울시는 당초 이들 구역을 포함해 12곳을 놓고 최종 후보지 선정을 검토했지만 4곳은 구역별 현안 등이 문제가 돼 지정을 유보했다. 시는 차기 선정위원회에서 공공재개발 여부를 재논의할 계획이다.

후보지로 선정된 8곳은 앞으로 주민동의를 거쳐 한국토지주택공사(LH)·서울주택토지공사(SH)를 공공시행자로 지정하게 된다. 이후 서울시와 자치구가 공공재개발 특례가 적용된 정비계획을 수립해 후보지를 ‘공공재개발 정비구역’으로 최종 확정한다. 공공재개발은 이르면 올해 말부터 구역 지정을 마치고 사업을 본격화할 것으로 보인다.

임대주택 등 과도한 기부채납, 토지거래허가제 등 주민 동의율 모으기 변수 될 듯

전문가들은 공공재개발의 성공 여부는 주민동의에 달렸다고 있다. 주택공급활성화지구 지정을 위해서는 토지등소유자 3분의2 이상의 동의를 확보해야 한다. 문제는 높은 임대주택 비율 등 과도한 기부채납이다. 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급해야 하기 때문이다. 실제로 공공재개발 의사를 밝혔던 답십리17구역은 수익성 하락을 우려하는 주민 반발에 공모를 철회하기도 했다.

서울시가 투기거래 방지, 급격한 지가 상승을 막기 위해 추진하는 토지거래허가제 역시 주민동의에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다. 토지거래허가제는 주거지역에서는 18㎡, 상업지역에서는 20㎡가 넘는 토지를 살 때 관할 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도다. 주택의 경우 2년 이상 거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 주택을 매매하는 이른바 ‘갭 투자’도 원칙적으로 금지된다. 재개발구역내 소유주 상당수가 손바뀜을 거친 투자자다른 점을 고려하면 상당한 반발을 불러올 수 있는 대목이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공재개발로 일반재개발의 한계를 보완할 수 있으나 가장 중요한 것은 민간의 적극성"이라면서 "성공적 롤모델을 만들기 위해 기부채납 비율 완화 등 동의서 징구를 위한 노력이 필요하다"고 말했다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원 역시 "개발이익을 용납하지 않는 정부 입장에 근본적 변화가 필요하다"면서 "수익성 확보되지 않는 경우 공공재개발이 초기에 진행되다 향후 소유주의 불만 등으로 중단될 가능성도 있다"고 지적했다. 이어 "재개발 사업은 기본적으로 오랜 시간이 걸리고 진행 과정에서 걸림돌이 많은데 공공에서 주도한다고 했을 때 만약 정부의 성격이 바뀔 경우 이 사업을 끝까지 책임져줄거냐, 그것도 모르는 것"이라는 우려를 표했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr