마스턴프리미어리츠, “프랑스 오피스 투자로 연평균 배당수익률 6% 목표”

공모가 5000원 단일가, 공모 예정금액 1100억원
7월 16일~17일 수요예측, 22~24일 공모 청약 진행
8월 초 코스피시장 상장 예정

김대형 마스턴투자운용 대표

[아시아경제 구은모 기자] “마스턴투자운용은 안정성과 성장성이 뛰어난 해외상품의 지속적인 편입을 통해 마스턴프리미어리츠를 향후 3~4년 내 조 단위의 시가총액을 가진 국내에서 가장 우량하고 내재가치가 높은 리츠로 성장시킬 것이다.”

김대형 마스턴투자운용 대표는 15일 서울 여의도에서 열린 기업공개(IPO) 기자 간담회에서 마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사(마스턴프리미어1호)의 비전 및 포부에 대해 이같이 밝혔다. 마스턴프리미어1호는 해외 부동산을 기초자산으로 한 리츠(REITs·부동산투자회사)로 증권신고서 효력발생을 시작으로 본격적인 공모절차에 돌입했다.

마스턴프리미어1호는 프랑스 파리 오피스 권역인 뇌이쉬르센에 위치한 크리스탈파크(Crystal Parc) 오피스를 기초자산으로 삼는 재간접 리츠다. 재간접 리츠는 부동산 자산에 직접 투자하지 않고 부동산을 소유하고 있는 다른 리츠나 부동산 펀드의 수익증권에 투자하는 방식의 리츠다.

마스턴프리미어1호가 기초자산으로 편입한 크리스탈파크 오피스는 지하 2층~지상 7층의 연면적 4만4866m² 규모의 오피스 빌딩이다. 프랑스 부동산 공모펀드 자산관리회사 라프랑세즈(La Francaise)와 마스턴투자운용이 조성해 운용하고 있는 ‘마스턴유럽9호펀드’가 공동 투자해 투자금이 운용되고 있다. 이번 코스피시장 상장을 통해 투자자에게 공모하는 지분은 전체 펀드 지분의 24.08%로 1100억원 상당이다.

주요 임차인으로는 세계 4대 회계법인인 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC) 프랑스 지사와 글로벌 화장품 기업인 에스티로더가 2028년까지 임대계약을 맺고 있고, 컴퓨터 컨설턴트 아델리어스(Adelius)가 2030년까지, 향료 원료 전문기업 IFF 등이 임차해있어 평균 잔여 임차기간은 7.9년이다.

마스턴프리미어1호가 기초자산으로 편입한 프랑스 파리의 크리스탈파크(Crystal Parc) 전경.

마스턴프리미어1호의 연평균 예상 배당 수익률은 6% 중반 수준으로 매각 차익까지 포함한 수익률은 8% 이상을 예상하고 있다. 공모 청약자에 한해서는 연환산 23.76%(주당 99원, 공모가 5000원 기준 2%)에 달하는 9월 중 1기 배당을 지급할 계획이다.

안정적인 배당을 위한 유동성을 확보하기 위해 유동성 자산도 총 자산의 15% 가량 편입한다. 김종민 마스턴투자운용 해외투자부문 대표는 “해외투자는 환헤지 기간과 투자기간의 매칭이 중요하다”며 “기간이 불일치하면 환율의 변동에 따라 추가 증거금(Capital Call)이 발생하고, 이로 인해 추가 유상증자가 필요하거나 계약의 갱신에 따라 수익률이 변경될 가능성이 있기 때문”이라고 설명했다.

회사 측은 마스턴프리미어1호가 매입할 마스턴유럽9호는 투자기간과 환헤지 계약의 만기가 일치해 환 변동에 따른 위험을 최소화했지만 자산매각이 지연돼 환헤지 계약의 갱신이 필요하게 될 경우를 대비해 유동성 자산을 편입한다는 설명이다. 마스턴프리미어1호는 유동성 자산 15% 가운데 10%를 뉴욕증권거래소에 상장된 BBB 등급 이상의 글로벌 상장 리츠에 과반수 투자해 배당 및 가치 상승에 따른 수익을 추구하고, 나머지 5%는 예금 형태로 유동성을 확보하고 안정적으로 운용한다는 계획이다.

마스턴프리미어1호는 향후 추가 유상증자를 통해 글로벌 우량 부동산에 선별적으로 투자해 2024년까지 매년 1~2개의 추가 자산을 매입해 총자산 1조원 수준의 리츠로 성장한다는 계획이다. 현재 룩셈부르크와 영국 런던, 일본 도쿄 등에 있는 인수 후보 오피스에 인수의향서(LOI)를 제출한 상태다.

김대형 대표는 “마스턴프리미어1호는 크리스탈파크 오피스를 시작으로 상장 이후 프랑스뿐 아니라 선진국 핵심지역의 부동산을 추가 매입할 계획이다”며 “일반 투자자들도 해외 우량부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하는 리츠가 될 것”이라고 말했다.

마스턴프리미어1호가 이번 상장을 위해 공모하는 주식수는 2200만주이며, 공모가는 5000원 단일가로 공모예정금액은 1100억원이다. 오는 16일부터 17일까지 이틀간 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측이 진행되고, 22일부터 24일까지 공모 청약을 진행할 예정이며, 상장은 다음달 초 코스피시장에 상장될 예정이다. 대표 주관사는 삼성증권 이다.

구은모 기자 gooeunmo@asiae.co.kr