윤곽 드러내는 '공공재개발'… 시뮬레이션 결과 사업성 14% ↑

공공재개발 수익성 개선 효과 모의 분석 (제공=국토교통부)

[아시아경제 이춘희 기자] 정부가 주택공급 활성화 방안으로 내놓은 '공공재개발'이 윤곽을 드러내고 있다. 국토부의 자체 분석에 따르면 분양가상한제 제외 등 각종 특례를 적용할 경우 사업의 수익성이 최대 14%가량 상향되는 것으로 나타났다.

국토교통부와 서울시는 서울 25개 자치구 정비사업 담당자를 대상으로 17일 오후 3시 강남구 서울주택도시공사(SH공사) 본사 사옥에서 '공공재개발 정책설명회'를 연다고 16일 밝혔다. 이번 설명회에서는 지난달 6일 발표된 '수도권 주택공급 기반 강화 방안' 중 공공재개발 사업의 주요 내용과 기대효과, 향후 공모 일정 등을 설명할 계획이다.

공공재개발 사업은 한국토지주택공사(LH), SH공사 등 공공이 정비사업에 참여해 낙후된 주거환경을 개선하고 도심 내 주택공급을 촉진하는 사업이다. 국토부는 공공재개발 구역인 '주택공급활성화지구'로 지정될 경우 ▲용도지역 상향, 용적률 인상 및 기부채납 완화 등 도시규제 완화 ▲조합원 분담금 보장, 분양가상한제 적용 제외, 미분양 비주거시설 매입 지원 등 사업성 보장 ▲사업비 50%, 이주비(보증금) 70% 저리 융자, 기반시설 및 생활사회기반시설(SOC) 조성비용 국비 지원 등 사업비 지원 ▲정비계획은 도시계획 수권소위, 사업계획 별도 통합심의 통해 신속한 인허가 등 다양한 공적 지원을 추진할 예정이다.

특히 '시설물안전법' 등에 따라 재난의 위험이 있다고 판단되는 주택을 정비할 경우 사업성 개선을 위한 용도지역 상향 등을 적극 검토하고 도시재생 뉴딜과 연계한 상가세입자 임시상가 조성도 추진된다.

국토부의 '공공재개발 수익성 개선 효과 모의 분석' 결과에 따르면 공공재개발을 통해 사업의 수익성이 최대 13.7%가량 향상되는 것으로 나타났다. 사업 완료 후 총 수입에서 총 사업비를 제한 금액을 종전 자산평가액으로 나눈 값으로 재개발 사업의 수익성 지표로 쓰이는 '비례율'을 기준으로 했을 때, 분양가상한제 적용 시 현행 제도 하에서는 99.4% 수준이었던 수익성이 최대 113.0%까지 올라가는 것으로 분석됐다. 분양가상한제 제외 특례만 적용되더라도 비례율이 100.9%로 100%를 상회하는 것으로 나타났다.

공공재개발 사업 인센티브 (제공=국토교통부)

공공재개발인만큼 원주민과 청년·신혼·고령자 등 주거지원계층의 주거 안정을 위한 방안도 마련된다. 신규 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 50%는 공공임대, 수익형 전세주택 등으로 공급된다. 특히 전체의 20%는 공공임대로 공급할 예정이다.

국토부 관계자는 "공공의 지원이 이뤄지면 사업성이 낮아 정체되고 있는 정비사업을 재개할 수 있을 것"이라며 "LH·SH 등 공공의 투명한 사업관리를 통해 비리를 근절하고 사업을 둘러싼 주민 간 갈등도 완화될 것으로 기대된다"고 말했다.

국토부와 서울시는 구체적인 사업지 발굴을 위해 합동 공모를 통해 올해 안에 시범사업지를 선정할 예정이다. LH와 SH는 공모 전 자치구를 통해 참여 의향을 표명한 곳에 다음달부터 찾아가는 설명회를 열고 제도 관련 세부정보 안내와 개략적인 사업성 분석도 지원한다.

공모는 오는 9월 주거환경개선사업 또는 재개발사업을 추진 중인 정비구역을 대상으로 이뤄진다. 참여 의향이 있는 조합과 추진위원회는 대표자 명의의 참여의향서와 자치구 추천서를 바탕으로 공모에 참여 가능하다. 이후 국토부와 서울시의 공동 평가를 거쳐 우수 사업장을 연내 시범사업지로 선정하게 된다.

이재평 국토부 주택정비과장은 "공공재개발이 정체된 정비사업을 정상화하고 서울시 내 주택공급 활성화에 기여하기를 기대한다"며 "공공재개발 추진 시 예상되는 장애요인을 지속적으로 검토해 법령 개정 등 제도 개선을 추진하겠다"고 말했다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr