[부린이가이드] '전매제한 전 막차 타라는데…' 분양권 전매제한이 뭐죠?

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

최근 부동산 시장을 달구는 이슈 중 하나는 '분양권 전매제한'입니다. 정부가 최근의 청약 과열 현상의 원인 중 하나로 "분양권 전매 목적으로 청약을 하는 투기수요" 유입을 꼽으면서 8월까지 수도권 대부분과 지방 광역시를 대상으로 소유권이전등기시까지 분양권 전매를 전면 금지하겠다는 조치를 내놓았기 때문입니다. 오늘은 이러한 분양권 전매제한에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

분양권 전매제한? 한 마디로 '마음대로 못 사고 판다'

서울의 한 분양 아파트 견본주택에 수요자들이 모형도를 보며 안내원의 설명을 듣고 있다. (사진=이춘희 기자)

우선 '분양권'과 '전매제한'의 뜻을 알아봐야겠죠. 분양권은 흔히 입주권과 함께 분양·입주권으로 불립니다. 두 권리 모두 아직 완공돼 입주가 이뤄지지 않은 신축 아파트에 들어갈 수 있는 권리입니다. 다만 입주권은 정비사업 조합원 등이 갖고 있는 권리고, 분양권은 특별·일반분양을 받은 이가 갖게 되는 권리로 조금 다릅니다.

이 두 권리의 차이는 '전매제한'에서 더 커지는데요. 전매제한은 어떤 물건의 판매를 금지하는 것입니다. 즉, 분양권 전매제한은 일정 기간 동안은 분양권을 사고 파는 것을 금지하는 것이지요. 보통 이 전매제한은 6개월부터 소유권이전등기일까지로 정부에 의해 다양하게 설정됩니다. 여기소 소유권이전등기일은 보통은 준공 후 입주 시점과 엇비슷하기 때문에 '입주 시까지 전매제한', '준공 시까지 전매제한'과 비슷한 개념이라고 생각하면 됩니다.

반면 입주권의 전매제한은 분양권보다 좀 더 자유롭습니다. 서울 등 투기과열지구 내 재건축 입주권은 조합설립 인가 이후에는 전매가 원칙적으로 불가능하지만 재개발은 관리처분계획 인가 전이라면 얼마든지 거래가 가능합니다. 2018년 1월24일 이전 사업시행인가를 받은 구역이면 아무런 양도 제한도 받지 않게 됩니다. 하지만 전매제한기간이 설정된 분양권은 해당 기간 내에는 이사, 이민, 이혼 등의 예외적인 경우가 아니라면 거래가 불가능해집니다.

보통 이러한 분양·입주권이 거래되면 자연스레 '프리미엄'이 붙으면서 가격이 오르게 됩니다. 게다가 시세보다 현저히 낮은 수준의 분양가 책정이 비일비재하게 이뤄지면서 단 6개월만 버티면 상당한 시세차익을 누릴 수 있는 만큼 단기 시세차익을 노리는 수요도 상당히 많았습니다. 자연스레 현재의 부동산 시장 상승의 원인 중 하나로 분양권 전매 허용이 꼽힐 수밖에 없었죠. 실제로 정부가 2017년부터 지난해까지 3년간 수도권과 지방 광역시 민간택지에서 20대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록한 단지를 분석한 결과 당첨자 4명 중 1명 가량이 전매제한 기간이 끝난 지 단 6개월 내에 분양권을 매도한 것으로 조사됐다고 합니다.

앞으로는 수도권·광역시 전면 전매제한… 8월까지 청약 시장 달아오를듯

이번 조치는 완전히 새로운 조치는 아닙니다. 이미 분양권 전매제한은 도중에 대상과 기간의 변경만 있었을 뿐 40년 전인 1981년에 이미 도입된 제도입니다. 또 현재도 민간택지 중 투기과열지구는 입주 시까지, 조정대상지역은 지역에 따라 6개월~소유권이전등기일까지, 이외 수도권과 지방광역시는 6개월 간 전매가 금지돼있습니다. 심지어 공공택지는 투기과열지구의 경우 당첨 후 10년까지도 전매가 금지되고 있습니다.

이번 조치는 이렇게 차등화 돼있었던 민간택지의 전매제한기간을 사실상 통일하는 조치입니다. 기존에는 제각각이었던 서울과 수도권 대부분, 지방 광역시 등 민간택지의 분양권 전매제한기간이 8월께부터는 모두 입주 시까지로 제한되는 것이죠.

이에 따라 업계에서는 앞으로 전면 전매제한이 실시되기 전까지의 청약 시장은 일시적으로 한층 더 달아오를 것으로 예상됩니다. 실제로 6개월의 전매제한 기간 이후로 중도금 납입일을 설정하는 '안심전매프로그램'을 내세운 인천 '검암역 로얄파크씨티 푸르지오'는 지난 9일 진행된 일반분양에서 3134가구 모집에 무려 8만4730명이 몰리며 인천 지역 역대 최다 청약 접수 건수를 기록하기도 했습니다.

건설사들도 분양 채비를 서두를 것으로 예상됩니다. 분양권 전매가 금지돼 실수요자 위주로 청약 시장이 재편되기 전에 보다 높은 경쟁률을 통한 안정적 수익 확보를 노릴 것이기 때문이죠.

이후 전면 전매제한 조치가 현실화되면 일종의 '가수요' 차단 효과가 있는만큼 최근의 과열된 청약 시장에는 진정효과가 있을 것으로 예상됩니다. 하지만 정말 전면적 시장 안정 효과를 가져올지에 대해서는 의문을 갖는 이들도 많습니다. 정부가 서울을 중심으로 한 규제를 연이어 내놓았지만 '수용성' 등 경기 남부와 인천 지역으로 '풍선효과'가 일어난 것처럼 입주권 시장에 더한 프리미엄이 붙는 식으로 풍선효과가 벌어질 것이라는 것이지요.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr