[부린이 가이드] 신축 살고 싶은데 청약은 어렵다면?… 분양권ㆍ입주권 노려라

[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

최근 들어 수도권 청약은 당첨 최저 가점이 60점 이상으로 형성되는 등 청약이 점차 힘들어지는 모습을 보이고는 하는데요. 새 아파트에 살고 싶지만 청약은 어려운 부린이들이 찾아 볼 수 있는 방법이 있습니다. 바로 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 사는 것인데요. '입주권'과 '분양권' 등이 이러한 권리입니다. 두 권리는 새 아파트에 살 수 있는 권리라는 점은 같지만 세부적인 내용에서는 조금씩 다른데요. 오늘은 두 권리가 어떻게 다른지 한 번 알아보겠습니다.

우선 입주권은 '조합원'에게 주어지는 것입니다. 재건축 · 재개발 등 정비사업은 보통 조합이 설립돼 사업의 시행을 맡게 되는데요. 관리처분인가까지 마무리되면 조합원 입주권이 주어지게 됩니다. 인가가 끝난 후에는 해당 주택이 멸실된 것으로 보기 때문에 새로 지어질 아파트에 '입주할 수 있는 권리'가 주어지는 것이죠.

통상 거래되는 입주권 가격은 기존 건물의 평가액과 납부 청산금, 프리미엄 등이 모두 포함됩니다. 일반적인 주택 매수 시처럼 매입 비용을 짧은 시일 내에 내야하는 만큼 비용 부담이 상당합니다. 하지만 총 비용을 기준으로 보면 분양권보다는 가격이 저렴한 편입니다.

반대로 분양권은 일반인이 시행사와 분양계약을 하면 받게 되는 권리입니다. 국가나 한국토지주택공사(LH), 각 지방공사 등이 아닌 정비사업 또는 지역주택조합이 짓는 아파트는 조합원들에게 주택이 우선적으로 할당됩니다. 이 권리가 바로 입주권이죠. 그리고 남은 주택들이 일반인들에게 분양되는 '일반분양' 형태로 공급됩니다. 최근 각지의 공급 부족과 맞물려 분양 경쟁률이 치솟는 추이를 보이고 있습니다.

통상 일반분양가는 조합원 분양가보다 더 높게 책정됩니다. 사업이 지연되거나 사업비가 급증할 경우 이러한 비용은 모두 일반분양자가 아닌 조합원들이 부담해야 하기 때문이죠. 만약 일반분양이 미달날 경우 조합원 추가분담금도 생길 수 있는 만큼 조합원들이 리스크를 지는 대신 더 많은 이익을 가져가는 구조라고 볼 수 있습니다.

하지만 최근 정부의 분양가 통제 과정 속에서 조합원 분양가보다도 오히려 일반분양가가 낮을 수 있다는 가능성이 제기되면서 일부 조합들은 수익성 보전을 위해 일반분양분을 분양이 아닌 통매각, 임대 후 분양 등 다양한 방식으로 처리하기 위해 골머리를 싸매고 있습니다.

그러나 일반분양가가 조합원 분양가보다 높더라도 여전히 이득이라는 평가가 많습니다. 분양가 통제 과정에서 주변 시세보다 더 저렴한 분양가가 책정되는 경우가 많은 만큼 강남의 경우 주변 시세보다 최대 10억원 가까이 차이나는 '로또 분양'이 자주 생기고 있기 때문이죠.

자금 조달 부담도 입주권보다 덜합니다. 분양가의 10~20% 수준인 계약금을 내고 나면 통상 60%인 중도금은 2~3년 동안 나눠 내고 마지막 잔금은 입주 시기에 치르면 되는 등 당장은 돈이 없더라도 자금 조달 시기를 길게 가져갈 수 있기 때문이죠.

분양권과 입주권 중에는 입주권이 더 좋은 물건인 경우가 많습니다. 보통 조합원 분양 이후 일반분양이 이뤄지기 때문에 볕이 잘 드는 남향 등 이른바 '로얄동' '로얄층'인 경우 입주권 물량으로 이미 모두 빠지면서 분양권으로 남은 물량은 1~2층이나 판상형이 아닌 탑상형 물량에 집중되는 경우들이 많기 때문이죠. 다양한 옵션 사항에 있어서도 시공사들이 수주 과정에서 조합원들을 대상으로 가전이나 발코니 확장 등을 무상 옵션으로 제공하는 경우들이 많아 주택 가격 외 비용에서도 절감되는 경우가 많습니다.

각종 규제로부터 빗껴나 있는 가운데 분양권 전매제한 기간도 6개월에 불과해 많은 청약자들이 몰렸던 경기 수원시 팔달구 '매교역 푸르지오 SK뷰'.

분양권과 입주권 매입 시 유의해야 할 점도 있는데요. 어디까지나 '권리'라는 점을 명심해야 합니다. 아직 완공되지 않은 주택에 관한 권리를 사는 것인만큼 갑작스레 사업이 지연되거나 하는 등의 위험이 늘 존재한다는 것이죠. 그리고 아직 사업 과정이 남은 만큼 입주권의 경우 추가 부담금이 나올 수 있고, 분양권은 중도금과 잔금 등이 아직 지불돼야 한다면 이러한 금액까지 구매가격에 포함시켜서 생각해야만 합니다.

또 아무나 사고 팔 수 있는 것도 아닙니다. 분양권의 경우 최소 당첨자 발표 이후 6개월에서 최장 소유권 이전 등기 시(입주 시점)까지 법적으로 거래가 제한되는 단지들이 있습니다. 이러한 주택의 경우 전매제한 기간 내에 거래를 할 경우 계약이 무효가 되는 만큼 잘 따져야 합니다. 특히 서울의 경우 현재 지어지고 있는 모든 단지가 입주 시까지 전매가 제한되는 단지이기 때문에 입주권이 아닌 분양권은 모두 거래가 불가능하다는 점 명심하시기 바랍니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr