대출 규제에 상업용 투자 감소도 현실화

부동산 임대사업자 대출 신규 취급액 월평균 1.5조로 줄어

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[아시아경제 조강욱 기자] 정부의 강도 높은 부동산시장 규제로 인해 주거용에 이어 상업용에도 투자 감소가 현실화되고 있다. 대출 규제 강화로 자금조달에 제약이 커지면서 투자자 구매력 저하는 물론, 분양이나 개인간 거래가 주를 이루는 상품에 대한 투자수요가 감소하고 있다는 지적이다. 여기에 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 확산에 따른 소비 위축도 시장 침체를 부추기고 있다.

26일 KB금융지주 경영연구소가 발표한 '2020 KB 부동산 보고서'에 따르면 상업용 부동산 가운데 개인 투자의 대상이 되는 상품의 경우 최근 임대사업자 대출 규제와 상가임대차 보호법 개정 등에 따른 영향이 예상된다.

개인사업자대출 여신심사 가이드라인의 강화로 인해 자금조달에 제약이 커지면서 투자자의 구매력이 저하되고 분양이나 개인간 거래가 주를 이루는 상품의 경우 투자수요가 감소하고 있다. 정부는 지난해 발표한 '12ㆍ16 대책'을 통해 주택임대업 개인사업자대출에 대한 이자상환비율(RTI)을 기존 1.25배 이상에서 1.5배 이상으로 올리기로 했다. 또 RTI 기준에 미달하는 임대업대출에 대한 예외 사유 및 한도를 폐지했다. 이미 2018년 3월 가이드라인 시행 이후 부동산임대사업자 대출은 쪼그라들고 있다. 한국은행에 따르면 가이드라인 시행 직전 1년 동안 월 평균 1조9000억원에 달했던 부동산임대사업자 대출 신규취급액은 시행 후 1년 간 월 평균 1조5000억원 수준으로 감소했다.

상가임대차보호법의 개정도 투자수요 감소에 한몫하고 있다. 정부는 지난해 9월 권리금 회수 보호기간을 3개월에서 6개월로 연장하고 계약갱신 요구기한을 5년에서 10년으로 연장하는 내용의 상가임대차보호법 개정안을 발표했다. 또 상가 임대차 분쟁조정위원회를 신설하고 지역별 법 적용 보증금의 상한액을 인상하는 내용도 포함됐다. 특히 법 적용 대상이 전체 임차인의 95% 수준으로 크게 확대되고 계약갱신 요구기한이 연장되면서 임대료 인상 제한과 함께 수익률 하락 가능성이 커진 점이 상가 등의 투자에 부정적 영향을 미치는 요인으로 꼽힌다.

그동안 상업용 부동산은 주거용에 비해 정책의 영향을 상대적으로 적게 받는 시장으로 여겨져 왔다. 하지만 국내외 경기 불확실성 증대, 공급과잉 이슈에 이어 정부의 규제 강화에 따른 개인 투자 위축 등 전반적으로 부정적 시장 여건이 조성되면서 투자매력을 떨어뜨리고 있는 것으로 분석됐다. 실제 2016년 9만8000건 수준이던 상업용 부동산 거래는 2018년 7만8000건으로 감소했으며 지난해 상반기까지 거래량이 전년동기 대비 14.6% 떨어졌다.

이와 함께 코로나19에 따른 소비 위축이 자영업 경기에 미치는 영향이 클 것으로 예상되면서 사태 장기화 시 시장 전반에 부정적 영향을 미칠 것이란 우려가 커지고 있다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr