상가·오피스 공실률↑, 투자수익률↓…"연체·부실 가능성"

[아시아경제 심나영 기자, 김은별 기자] 상가와 사무실을 중심으로 한 상업용 부동산 시장의 공급이 크게 늘어난 반면. 임차수요는 줄어들며 공실률이 상승하는 것으로 나타났다. 임대소득수익률과 자본수익률을 합한 투자수익률도 하락하는 모습이다.

26일 한국은행이 발표한 '2019년 하반기 금융안정보고서'에 따르면 전국의 상가 공실률은 지난해 이후 상승세가 이어지면서 올해(1~3분기 평균) 11.4%를 기록했다. 오피스 공실률은 최근 소폭 하락하긴 했지만 여전히 높은 수준(12.1%)이다.

임대소득수익률은 높은 공실률 탓에 상가(지난해 4.3%→올해 1~9월말 평균 3.9%)와 사무실(4.4%→4.1%)모두 하락세였다. 부동산 가격 상승에 힘입어 큰 폭으로 올랐던 자본수익률도 상가(2.6%→2.1%)와 사무실(3.1%→3.0%) 모두 올해 들어 하락했다.

지역별로 보면 수도권은 상대적으로 낮은 공실률(올해 1~9월말 평균 9.6%)과 양호한 투자수익률(7.2%)을 유지했다. 반면 지방은 공실률이 13.3%에 달했고, 투자수익률도 5.6%로 낮았다. 지역 주력산업이 부진했고, 부동산 가격 하락도 이어진 탓이다.

현재 국내 8개 은행의 6월 말 상업용부동산 담보대출 잔액은 120조6000억원으로 집계됐다. 2014년 말 66조원에 달했던 상업용부동산 담보대출이 2015~2018년 중 연평균 14.8% 증가한 것이다. 전체 원화대출금 증가율(6.2%)보다도 훨씬 더 높은 수준이다. 연체율은 시중은행이 0.14%, 지방은행 0.35%로 비교적 낮다.

다만 중신용 차주(4~6등급)의 비중이 56.9%로, 고신용 차주(1~3등급, 41.9%)보다 높다. 고신용 차주가 대부분인 주택담보대출(85.6%)과는 다른 모습이다. 일시상환 대출 비중도 86.9%에 달한다.

보고서는 "상업용 부동산 담보대출이 부동산 임대업에 집중돼 향후 경기여건에 따라 임차인과 임대인이 동반 부실화되면서 리스크가 증폭될 가능성이 있다"며 "만기가 짧고 일시상환 비중이 높은 대출구조 특성상 연체 및 부실이 빠르게 늘어날 수 있다"고 설명했다. 또 "부실채권이 발생할 경우 경매 매각가율과 매각률이 낮아 회수가능금액이 상대적으로 적고, 대출금 회수가 어려울 가능성이 있다"고 덧붙였다. 향후 온라인쇼핑 중심으로 소비행태가 바뀌면서 상업용부동산 시장의 구조적 변화가 나타날 수 있다는 점도 눈여겨봐야 한다고 지적했다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr
김은별 기자 silverstar@asiae.co.kr