'상승 국면' 부동산 시장, 금리인하로 더 탄력받나?

정부 대출 제한에 금융 확률 낮지만

대체투자자 적어 쏠림 가능성

수익형 부동산 투자는 더 늘어

[아시아경제 지연진 기자, 임철영 기자] #싱글족인 구모씨(37ㆍ여)는 최근 주말마다 부동산 중개업소를 찾는다. 최근 높아진 청약 당첨가점에 따라 '내 집 마련'의 꿈이 어려워진 만큼 집값이 더 오르기 전에 기존 아파트를 매입하기 위해서다. 부모님과 함께 거주하는 그는 독립을 계획하고 있는 실수요자지만, 자금이 여의치 않을 경우 전세를 낀 '갭투자'도 고려하고 있다. 구씨는 "서울 집값은 '오늘이 가장 저렴하다'는 것이 요즘 공식이 아니냐"면서 "부족한 돈은 마이너스 대출을 받아 충당하려고 했는데, 마침 기준금리가 인하됐다고 해 심적 부담도 줄었다"고 했다.

16일 한국은행이 단행한 기준금리 인하로 인해 최근 과열된 서울 부동산 시장은 한층 달궈질 전망이다. 지난해 9ㆍ13 부동산 대책 이후 안정세를 찾던 서울 집값이 지난 7월부터 상승 국면에 본격적으로 접어든 상황에서 금리인하 변수까지 더해졌기 때문이다. 이미 이달말부터 시행 예정인 분양가상한제를 피해갈 수 있는 재건축 단지를 중심으로 집주인이 매물을 거둬들이면서 호가가 오르고, 분양시장에선 당첨 가점이 70점대까지 치솟는 과열 양상이 빚어지고 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 "기준금리 인하는 부동산 구입자나 종전 차주소유자, 예비 소유자의 이자 부담을 낮추는 효과를 갖고 있다"면서 "대체투자처가 많지 않은데다 대기수요의 서울 쏠림 현상이 크기 때문에 당분간 매도자 우위 시장, 무주택 실소유자의 분양시장에 대한 청약선호 현상이 유지될 전망"이라고 내다봤다.

다만 서울 등 규제지역의 경우 주택구입비용의 40% 이하로 대출이 가능한데다, 정부가 올해 연말까지 서울 주택거래에 대한 점검이 이뤄지는 만큼 서울 집값이 단기 급등하지는 않을 것이라는 전망이 우세하다. 과거 기준금리 결정에 따른 시장의 유동성이 집값 상승의 불쏘시개 역할을 했지만, 9ㆍ13대책에 따라 주택담보대출이 가로막힌 만큼 주택 시장에서 금리인하 영향이 제한적일 수 밖에 없다는 것이다. 권대중 명지대 교수는 "과거 금리인하 시기 집값 상승은 70%까지 주담대가 가능했기 때문"이라며 "이번 금리인하가 바로 부동산 시장에 미치는 영향은 적을 것"이라고 말했다.

수익형 부동산에 대한 투자는 더욱 늘어날 것으로 전망된다. 최근 시중에 자금이 늘어난데다 이번 기준금리 인하로 인해 유동성이 더 커지면 수익성이 보장되는 상가나 오피스텔 등 부동산으로 자금이 몰릴 수 있다는 것이다. 여기에 올해 연말까지 7조원 가량의 수도권 신규택지 보상금이 풀릴 예정이어서 유동자금은 더 늘어날 전망이다. 앞서 국토교통부는 지난 15일 경기 과천, 하남, 남양주시와 인천 계양구 등 3기 신도시 예정 지역을 공공주택지구로 지정했다. 공공주택지구로 지정되면 토지 보상 절차가 본격적으로 시작된다. 장재현 리얼투데이 본부장은 "아파트는 정부 규제로 투자가 쉽지 않지만 상가나 오피스텔 등 수익형의 경우 은행 금리보다 높은 수익이 생겨날 수 있어서 수도권이나 역세권, 대형 상권을 중심으로 투자수요가 증가할 가능성이 크다"고 말했다.

전월세 시장의 불안감도 커졌다. 임대주택에 대한 전월세 상한제와 계약갱신제 등 정부의 임차인 보호정책이 추진되는 상황에서 시중금리까지 떨어지면 월세나 반전세 등이 늘어날 가능성이 높기 때문이다. 함 데이터랩장은 "임대차 시장의 구조전환을 가져올 제도 개선이 진행되는 가운데 시중금리가 낮아지면 전세 대출금리도 낮아져 전세 수요는 늘어나게 된다. 집주인도 전세금으로 얻는 이자수익이 줄면 전세 대신 월세를 주려고 할 것"이라면서 "일부지역은 전세가격이 국지적으로 오르는 경우도 있을 것"이라고 말했다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr
임철영 기자 cylim@asiae.co.kr