대전 유성구ㆍ대구 중구 조정대상지역 지정되나

부동산 추가 규제 앞두고 과열 양상 지방 광역시 포함 여부 관심

[아시아경제 박민규 기자] 이르면 이달 말이나 내달 초 나올 민간택지 분양가상한제 등 부동산 추가 규제에서 최근 주택시장이 과열 양상을 보이고 있는 대전 유성구와 대구 중구 등 지방 광역시 일부 지역이 조정대상지역으로 추가 지정될지 주목된다.

29일 한국감정원에 따르면 올 상반기 전국에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 대구 중구로 2.56% 급등했다. 같은 기간 대구 소비자물가 상승률 1.10%의 2.3배에 달했다.

대전 유성구(1.88%)도 집값 상승세가 가팔랐다. 무엇보다 올 상반기 서울(-0.93%)을 비롯한 수도권(-0.95%) 집값이 하락세를 보였고 지방 역시 집값이 0.88% 하락한 상황에서 대구와 대전·광주 등은 유독 오름세를 나타내면서 정부의 요주의 대상에 올랐다. 이 중 대전 유성구의 경우 지난달 집값이 0.69% 뛰며 전국에서 제일 많이 올라 갈수록 상승 폭을 키우고 있다.

특히 지난 12일 주택도시보증공사(HUG)가 대구 중구를 비롯해 대전 유성·서구와 광주 광산·남·서구를 고분양가관리지역으로 추가 지정하면서 해당 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역에도 이름을 올리는 게 아니냐는 관측이 나오고 있다. 그도 그럴 것이 현재 고분양가관리지역은 모두 투기과열지구이거나 조정대상지역이기 때문이다.

주택법상 조정대상지역 지정 요건은 기본적으로 최근 3개월간 집값 상승률이 해당 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하는 지역이다. 이 공통 요건을 충족하면서 ▲주택 공급이 있었던 2개월간 해당 지역에서 공급된 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1(국민주택 규모 이하는 10대1)을 초과한 경우 ▲최근 3개월간 분양권 전매거래량이 전년 동기보다 30% 이상 증가한 경우 ▲시도별 주택보급률이나 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역 등 세가지 선택 요건 중 하나에 해당하면 주거정책심의위원회를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

이번에 고분양가관리지역으로 추가된 6개 지역 중 조정대상지역 지정 요건을 충족하는 곳은 대전 유성구와 대구 중구 두곳이다. 대구 중구는 지난 4~6월 집값 상승률이 1.28%로 같은 기간 대구 소비자물가 상승률 0.78%의 1.6배에 달했다. 대전 유성구는 올 2분기 집값이 1.35% 올라 같은 기간 대전 소비자물가 상승률 0.33%의 4배가 넘었다.

유성구의 경우 국민임대주택을 제외한 신규 아파트 분양은 지난 3월말 청약을 진행한 복용동 ‘대전아이파크시티 1·2단지’(1960가구)가 가장 최근이다. 해당 아파트의 1순위 청약경쟁률은 1단지 56.7대1, 2단지 86.5대1로 평균 74.5대1을 기록했다. 앞서 주택 공급이 있었던 지난해 9월에는 가정동 ‘도룡포레미소지움’(136가구) 아파트가 1순위 청약에서 무려 227.3대1의 높은 경쟁률을 보였다.

대전의 자가주택비율은 최신 통계치인 2017년 기준 53.6%로 전국 평균(55.9%)보다 낮다. 대전의 주택보급률 역시 같은 기간 101.2%로 전국 평균(103.2%)를 밑돌았다. 일단 세가지 선택 요건 중 두가지를 만족한 것이다. 나머지 요건인 분양권 전매거래량은 올 2분기 173건으로 전년 동기보다 10.9% 늘어 지정 요건을 충족하지는 않았다. 그러나 올 2분기 서울의 분양권 전매거래량도 지난해보다 1.5% 증가하는 데 그쳤고, 전국적으로는 23.0% 감소한 점을 감안하면 유성구의 주택시장이 과열 조짐을 보이는 것으로 판단할 수 있다.

대구 중구 역시 청약경쟁률이 조정대상지역 지정 요건을 넘어선 상태다. 지난 5월말 청약을 진행한 ‘대구역 경남센트로팰리스’(144가구)가 1순위에서 평균 15.2대1의 경쟁률을 나타냈다. 앞서 지난 1월 청약에 나섰던 ‘남산자이하늘채’(965가구)는 1순위 경쟁률이 무려 84.3대1에 달했다.

다만 대구 중구의 경우 청약경쟁률 외에 다른 두가지 선택 요건은 충족하지 않은 상태다. 중구의 올 2분기 분양권 전매거래량은 21건으로 전년 동기보다 63.8% 줄었다. 대구의 자가주택비율도 58.1%로 전국 평균보다 높다. 주택보급률 역시 104.3%로 전국 평균치를 웃돌았다. 하지만 대구 중구가 공통 요건을 충족한 상태이기 때문에 선택 요건 세가지 중 하나만 만족하면 조정대상지역 지정이 가능하다.

대구·대전·광주 등 지방 광역시는 지난해 말에도 조정대상지역에 이름을 올릴 뻔한 적이 있다. 당시 일부 지역이 지정 요건을 충족했지만 수도권과 달리 지방의 경우 규제로 인해 주택시장이 급격히 얼어붙을 수 있다는 우려 때문에 자체 조정 기회를 줬던 것이다. 그러나 올해 들어서도 집값 상승세가 이어지는 데다 유성구 등은 갈수록 오름 폭을 키우면서 이번에는 규제지역 지정을 피해가기 어려울 것이란 관측이 나온다.

조정대상지역으로 지정되면 청약 1순위 자격이 제한되고 소유권 이전 등기 시까지 전매를 할 수 없게 된다. 이뿐 아니라 무주택가구라도 주택담보대출비율(LTV)이 60%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한된다. 다만 부부 합산 소득이 연 6000만원(생애 최초 주택 구입 시 7000만원) 이하인 서민 실수요자는 LTV 70%, DTI 60%로 완화해 적용한다. 특히 다주택자에 대한 양도소득세 가산세가 10~20%포인트 적용된다. 2017년 8·2 부동산 대책에서 새로 생긴 이 양도세 중과 때문에 조정대상지역은 투기과열지구보다 더 강력한 규제지역이 됐다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr