[골드에이지]채상욱 연구원 "규제의 시대, 부동산 투자도 '다각화'로 접근해야"

채상욱 하나금융투자 건설/부동산 애널리스트가 10일 서울 중구 은행회관에서 아시아경제 주최로 열린 '2019 골드에이지 포럼'에서 '부동산-Real Estate 규제의 시대 : 시장전망과 대응전략'를 주제로 발표하고 있다./김현민 기자 kimhyun81@

[아시아경제 오주연 기자] '부동산은 시간에 비례해 우상향한다.' 이 공식은 최근 정부의 강도 높은 부동산 규제책이 나오면서 변하고 있다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 10일 서울 중구 명동 은행회관에서 열린 '2019 골드에이지 포럼'에서 "시기에 따라 특정 자산이 선호받는 때가 있다"면서 "현재는 단기적으로 수급의 영향에서 자유로울 수 없는 상황이기 때문에 앞으로 1~2년 간 부동산 시장은 약세장을 띨 것으로 본다"고 내다봤다. 그러면서 직접적인 부동산 투자 외에 보다 안정적으로 수익을 낼 수 있는 부동산 간접 투자상품인 '리츠(REITs)' 등에도 관심을 둘 필요가 있다고 조언했다.

지금까지는 부동산 자산이 시간에 비례해 지역에 따라 500%, 1000% 올랐던 게 사실이지만, 앞으로도 이러한 흐름이 이어질 것이라고 단정할 수는 없다는 설명이다.

과거에는 집값의 10~20%에 해당하는 돈만 갖고 전세 낀 집을 사들이는 '갭투자' 형식으로 한 명이 수십, 수백 채의 아파트를 소유하며 재산을 늘리는 경우가 있었지만, 전세가율 격차가 커지고 다주택자 양도세 중과, 보유세 등 세금이 높아지면서 기존 방식대로 자산을 늘리기 어려졌다.

채 연구원은 "이러한 부동산 시장 변화 속에서 하릴없이 부동산에만 집착하는 것은 지양해야 할 때"라고 말했다. 특히 당장 1~2년 사이 부동산 처분 또는 취득할 계획이 있다면 정부 정책을 보다 면밀히 들여다봐야 한다고 강조했다.

그는 "정부가 부동산을 규제하기 위해서는 공급 혹은 수요를 조절하는데, 공급(입주 물량)은 이미 3년 전 분양 물량이기 때문에 이를 단기간 내 조정하기는 어렵다"며 "그래서 보다 빠른 시일 내 효과를 내기 위해서는 수요를 조절할 수 밖에 없는 것"이라고 설명했다. 최근 국토교통부의 '분양가상한제'에 대해서는 "준원가 수준의 분양을 하도록 하는 분양가상한제가 실시되면 신규 공급물량은 급감하게 될 것"이라면서 "수급만 보면 단기적으로는 약세장을 띨 것으로 본다"고 예상했다.

채 연구원은 부동산 약세장 속에서 직접 투자보다 '리츠' 투자에도 관심을 둘 수 있다고 조언했다. 오피스텔 투자에 대해서는 '부정적'이라고 진단했다.

그는 "오피스텔 투자 시 기대하는 연 소득은 자산가격대비 4%대이지만, 취득세만 4.5%에 달해 1년치 현금흐름이 없어진다"면서 "3년을 운영해봤자 세금을 제외하면 수익률이 3%에 불과하다"고 지적했다. 이보다는 국내 상장된 맥쿼리인프라, 신한알파리츠 등의 리츠를 통해 간접투자하는 형식이 자산 증식에 도움이 될 수 있다는 설명이다. 채 연구원은 "6개월마다 4% 배당금이 나오기 때문에 오히려 월세를 통한 현금흐름보다는 더 나을 수 있다"며 "하반기에는 더 많은 공모형 리츠가 예정돼 있어 주목할 만하다"고 덧붙였다.

오주연 기자 moon170@asiae.co.kr