상업용 부동산 "임대소득 줄고 수익률 하락"

국토부, 3분기 임대동향 조사결과…오피스빌딩 임대가격지수 0.1% 상승

[아시아경제 윤나영 기자] 최근 3개월 간 전국 상업용부동산의 투자수익률이 소폭 하락한 가운데 소득수익률은 매년 3분기에 부과되는 재산세 등 제세공과금으로 인한 영업경비증가의 영향으로 하락했다. 실거래량 부족으로 자본수익률도 상승폭이 줄어들었다.

임대료의 변동지표가 되는 임대가격지수는 오피스빌딩과 매장용빌딩 모두 오른 것으로 조사됐다.

국토교통부가 29일 발표한 '2014년 3분기 상업용부동산 임대동향조사 결과'에 따르면 부동산시장 선진화방안에 따라 올해 초부터 공표되고 있는 오피스·매장용빌딩의 올 3분기 임대가격지수는 오피스빌딩의 경우 일부 경제지표의 회복세 전환 등의 영향으로 2분기 대비 0.1% 상승했다. 매장용빌딩 역시 소비가 다소 회복되는 가운데 대도시 중심의 임대수요 증가 영향으로 2분기 대비 0.2% 상승한 것으로 나타났다.

지역별 임대가격지수는 오피스빌딩의 경우 서울·부산·경기 등은 올랐고 인천·울산·전북·전남은 하락했으며 그 외 지역은 보합을 기록했다.

서울은 강동세무서 이전 영향권인 천호상권, 입지조건이 양호한 광화문 및 도산대로 상권을 중심으로 임대료가 올랐고 울산·전남 등은 오피스 공급 증가 및 기존 건물의 공실 증가 영향으로 임대료가 다소 하락했다.

매장용빌딩은 서울·부산·대구·울산 등은 상승한 반면 인천·충남·전남 등은 하락했으며 제주는 보합을 기록했다.

서울(강남대로, 홍대합정 등)·대구(범어, 죽전) 등 활성화된 기존 상권은 탄탄한 임대수요를 기반으로 상승한 반면 인천은 구월간석 상권의 유동인구 감소 영향으로, 전남은 여수 엑스포, 순천만 축제 등의 후광효과 약화로 임대료가 하락한 것으로 분석됐다.

3분기 상업용부동산 투자수익률은 오피스빌딩이 1.20%로 전기 대비 0.39%p 하락했고, 매장용빌딩은 1.22%로 전기 대비 0.44%p 하락했다.

임대료 수입에 따른 소득수익률의 경우, 오피스빌딩은 전기 대비 0.24%p 하락한 1.02%, 매장용빌딩은 0.26%p 하락한 1.00%로 나타났다. 매년 3분기에 부과되는 재산세 등 제세공과금으로 인해 영업경비가 증가했기 때문이다.

빌딩의 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률의 경우, 오피스빌딩은 전기 대비 0.15%p 하락한 0.18%, 매장용빌딩은 전기 대비 0.18%p 하락한 0.22%로 나타났다.

저금리 기조에 따른 가격 상승 기대감으로 상업용부동산의 자산가치는 상승세를 이어가고 있으나, 실제 거래로 이어지는 비율이 상대적으로 낮아 2분기 대비 상승폭이 소폭 하락한 것으로 풀이된다.

3분기 지역별 투자수익률은 오피스빌딩의 경우, 서울(1.46%), 울산(1.41%), 부산(1.16%) 순이었으며 대전(0.42%)이 가장 낮은 수익률을 기록했다.

특히 서울은 한국전력 부지 매각에 따른 개발 기대감이 인근지역으로 확산되며 높은 투자수익률을 기록한 반면 대전은 충남도청 이전 영향으로 오피스 임대수요가 감소하고 공실이 지속되면서 소득수익률이 악화돼 가장 낮은 투자수익률을 보였다.

매장용빌딩의 경우는 충북(1.64%), 울산(1.59%), 부산(1.44%) 순으로 높았으며 대전(0.82%)이 가장 낮았다.

부산은 대연 혁신도시 인근 용도지역 상향조정의 영향으로 개발기대감이 형성되며 자산가치가 올라 높은 투자수익률을 기록했고 울산도 우정 혁신도시의 인구유입 영향에 의한 부동산 가격상승의 여파가 지속되며 높은 투자수익률을 기록했다.

공실률은 오피스빌딩은 12.6%로 전기 대비 0.4%p 상승했으며 매장용빌딩은 10.5%로 보합세를 보였다. 이는 대형 신축건물 공급 지속과 신규 임대수요 부진에 따른 것으로 보인다.

3분기 상업용부동산 임대료는 오피스빌딩이 1만4800원/㎡으로 보합, 매장용빌딩이 3만1600원/㎡으로 2분기 대비 0.2% 상승했다.

오피스빌딩은 대부분의 지역이 보합을 기록한 가운데 전남 지역만 소폭 하락했다. 매장용빌딩은 서울·울산 등은 상승한 반면, 인천·전남 등은 하락했다. 전남은 여수 엑스포, 순천만 축제 등으로 인근 지역에 비해 높게 형성되어 있던 임대료 수준이 조정과정을 거치면서 소폭 하락한 것으로 분석된다.

국토부에서는 매분기마다 투자 및 임대동향정보를 조사·발표하고 있으며 국토부 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr) 및 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(r-one.co.kr, Tel. 053-663-8536)에서 조사 결과를 자세히 확인할 수 있다.

윤나영 기자 dailybest@asiae.co.kr