[전월세 종합대책]리츠 방식 임대주택 들여다보니…

풍부한 리츠 자금 끌여들여 임대주택 공급량 늘린다는 전략

공공임대리츠 사업구조

-공공임대리츠, LH직접 건설과 리츠 방식 병행
-민간제안 임대리츠, 민간 사업 제안 받아 모자리츠 구조로 사업 추진

[아시아경제 박혜정 기자]정부가 '리츠'(부동산투자회사)를 활용한 임대주택 공급방안을 마련한 것은 민간 자본의 지원 없이는 공급목표를 달성하기 쉽지 않다는 판단에서다.

국토교통부는 2017년까지 공공임대주택 50만가구를 입주토록 하겠다고 업무계획을 세워놓았다. 하지만 현행 공공 임대주택 공급 방식은 한국토지주택공사(LH)의 부채 증가로 더 이상 안정적인 공급을 담보할 수 없게 됐다. 또 임대주택사업의 수익률이 낮다보니 민자 유치도 어려웠다. 이에 정부는 풍부한 리츠 자금을 끌어들여 임대주택 공급량을 늘린다는 전략을 세웠다.

우선 공공임대리츠는 LH의 직접 건설과 리츠 방식을 병행한다. LH의 임대주택 사업 중 사업기간이 짧고 수익성이 양호한 10년 임대주택에 먼저 적용한다. 리츠 임대주택은 주택기금을 출자해 리츠를 설립한 뒤 사업시행자인 리츠가 LH로부터 임대주택 용지를 사들여 10년 공공임대주택을 건설·임대하는 식이다. 리츠는 주택기금·LH출자(15%), 기금융자(20%), 민자 유치(30%), 보증금(35%)을 활용해 자금을 조달한다.

리츠가 임대주택을 건설한 뒤에는 임대료는 표준임대보증금과 표준임대료 기준을 적용하고, 임대주택관리는 LH가 맡는다. LH가 자산관리회사 겸 시공사가 되는 구조인 것. 10년의 임대기간이 끝난 후에는 분양 전환된다. 이 때 미분양이 발생할 경우를 대비, LH가 감정가액에 기초한 매입확약을 해준다.

문제는 투자 수익률이다. 지금까지 민간 자본이 임대주택사업에 뛰어들지 않았던 것도 수익률이 낮아서였다. 이에 정부는 출자자 수익과 융자 수익 모두를 확보해주기로 했다. 출자자에게는 조성원가 이하의 택지를 공급하고 필요하다면 추가 할인하는 등 건설원가가 주변시세보다 최고 15% 낮도록 유도한다. 택지 공급기준은 60㎡ 이하는 조성원가의 60%, 60~85㎡는 조성원가의 85% 수준이다. 사업구조도 주택가격이 13년간 연평균 1.5% 상승할 경우 출자수익률 5% 이상 달성되도록 표준화할 방침이다.

또 임대주택 건설 즉시 시세 차익 15%를 확보할 수 있는 임대사업에 주택담보대출비율(LTV) 20~30%를 최우선 순위로 융자해준다. 실질적으로 무위험 채권이자 10년 만기 국채금리(3.6%) 이상을 기대할 수 있다는 게 국토부의 설명이다. 필요하면 민간 융자에 대한 대한주택보증의 지급보증을 도입하는 방안도 검토 중이다.

민간임대리츠 사업구조

민간제안 임대주택 리츠는 주택기금과 연기금 등 기관투자자가 공동 투자협약을 맺고 민간의 사업 제안을 받아 모자(母子)리츠 구조로 사업을 추진한다. 모 리츠는 주택기금이 단독 구성하고 다른 협약 참여자는 자 리츠에 직접 출자하며, 주택기금은 자 리츠에 상환우선주로 참가하나 기관투자자보다 후순위가 된다. 협약 당사자와 민간 보통주를 연결하겠다는 얘기다.

투자 대상은 임대수익으로 투자기간 중 배당이 가능하고 집값이 오르지 않아도 요구수익률(기관투자자 5~6%, 주택기금 4% 내외)을 달성할 수 있는 사업으로 선별된다. 단 도덕적 해이를 막고 참여자의 위험 부담을 줄이기 위해 사업성에 반비례해 사업제안자의 보통주 참여를 요구할 계획이다. 예를 들어 사업 리스크가 크면 사업제안자의 보통주 참여가 협약당사자의 우선주보다 많아지게 되고 사업 리스크가 양호하면 그 반대가 된다.

국토부 관계자는 "사업 초기에는 주택기금과 LH 위주로 출자가 이뤄지겠지만 향후 공공임대리츠의 출자 수익 구조가 일반화되면 민·관 공동출자도 가능해질 것"이라면서 "민간 임대산업의 경우 일반 투자자들이 (수익률에 대해) 확신을 못하고 있는 상황에서 기금이 어느 정도 신용보강을 하면 시중자금의 투자를 유도할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr