불황의 '역설'.. 오피스 공실률 낮아졌다

강남권 빌딩 전경.

[아시아경제 박미주 기자]계속되는 불황이 오히려 오피스 공실률을 낮췄다. 고급스런 대형 신축 오피스빌딩들이 경기침체 속에 공격적인 마케팅을 펼치며 임차인을 유치한 데다 신규 공급은 줄어든 영향이다.

2일 부동산투자자문업체 알투코리아에 따르면 올 3분기 서울의 오피스 공실률은 전 분기 대비 0.2%포인트 줄어든 5.1%를 기록했다. 공실률 감소세는 2분기부터 두드러졌다. 2분기 공실률은 5.3%로 전 분기 대비 0.1%포인트 하락했다. 대형오피스 공실률은 5.1%로 전 분기 대비 0.2%포인트, 중소형 오피스는 6.0%로 전 분기 대비 0.7%포인트 낮아졌다.

보통 오피스 공실률은 경기가 안 좋을 때 높게 나타난다. 반면 경기가 좋으면 오피스 입주가 늘어나며 낮아진다. 김태호 알투코리아 이사는 "경기가 좋으면 공실률이 1%대로 내려가기도 한다"며 "임대료와 건물가치가 많이 오르고 현금으로 바꾸는 자본 환원율도 낮아진다"고 설명했다.

그런 점에서 최근 서울 도심의 공실률 하락은 역설적이게도 불황 때문이라는 해석이 나와 주목된다. 불황에 좀처럼 마케팅을 하지 않던 신규 대형 오피스 빌딩들이 일정기간 동안 임대료를 받지 않는 '렌트프리' 등의 파격적인 혜택을 주며 마케팅을 펼치면서 공실률을 낮췄다는 것이다. 올 3분기에는 타임스퀘어, 휴다임타워, 디큐브시티, 파인에비뉴 등의 공실이 많이 해소됐다.

김태호 이사는 "대형 오피스 빌딩의 경우 혜택을 많이 주는 경우가 드물었는데 근래 들어 계약기간에 따라 렌트프리를 주거나 인테리어 비용을 지원해주며 공실률을 낮추고 있다"면서 "이로 인해 환경이 나은 신축 오피스로 임차인이 이동하면서 연쇄 이동이 일어났고 공급면적 대비 흡수면적이 증가하면서 공실률이 소폭 하락했다"고 풀이했다.

신규 오피스 공급이 줄어든 영향도 있다. 보통 오피스 빌딩의 공사기간은 3년가량으로 오피스 공급은 3년 전 경기를 반영한다. 리먼브러더스 사태 이후 올해 오피스 신축 공급이 감소하며 공실률 감소를 이끌었다.

김 이사는 "신규 공급이 줄었지만 수요는 외환위기와 카드대란, 금융위기를 제외하고 꾸준히 늘고 있는데 대기업의 경우 확장이전을 하면서 1인당 면적이 넓어지고 서비스·금융업 같은 3차 산업 비중이 조금씩 증가하고 있는 것도 오피스 공실률 감소에 영향을 줬다"고 했다. 이어 "분명히 전반적인 경기가 좋은 여건은 아니지만 충격을 줄 정도의 악재가 없었기에 가능했던 것"이라고 말했다.

서울지역 오피스 빌딩 공실률 추이(자료: 알투코리아)

박미주 기자 beyond@