[2012 MONEY EXPO 불황을 뚫어라]“극심한 매매침체 전세불안으로 이어질 것”

부동산 하반기 투자기상도 ① | 김영곤 경영학박사, 강남대 부동산학과 교수

“지금까지 겪어보지 못한 장기 불황의 초입에 들어와 있습니다. 단시간 내에 경기활성화를 기대하기는 어렵다는 뜻이죠.”
김영곤 강남대학교 부동산학과 교수가 본 하반기 부동산 시장은 한마디로 어둡다. 아파트는 토지까지 현재 예측이 어려울 정도라는 것이 김 교수의 분석이다. 문제는 단순한 불경기가 아닌 불황과 유럽발 금융위기 등이 겹치면서 만들어낸 구조라는 것이다.

“정말 과거와는 달리 어려운 상황이 상당히 지속되고 있는 것을 보면, 이번에는 다르다는 것을 여러 면에서 확연히 느낄 수 있습니다.” 과거에는 불황이나 불경기가 닥치면 금리조절 등을 통해 경기부양을 하면 2~3년 이내에 경기회복을 느낄 수 있지만 이제는 전혀 예측할 수 없는 상황이라고 내다봤다.

“우리의 부동산시장도 과거 외환위기 이후, 금융시장에 예속화되어 가는 폭이 점차 넓어져 왔습니다. 따라서 현재의 부동산시장에 대한 예측은 정상적인 경제상황에서 수요와 공급을 기초로 해 예측할수 없다고 봅니다. 이미 어느 정도 공급이 이뤄진 면도 있지만, 부동산시장에 대한 예측도 이제는 우리의 거시경제와 금융시장의 상황, 그리고 글로벌시장과 연계해 제대로 살펴봐야 할 것입니다.”

하반기는 과거와는 다른 양상을 보일 것으로 내다봤다. 과거에는 경기가 나빠도 주택가격은 공급부족으로 기대감이 좋았다. 이 때문에 거래는 꾸준했다. “경기가 회복되면 고성장에 따른 소득 증가, 일자리 창출과 아울러 재산증식의 효과도 확실했습니다. 그러나 과거의 자산증식 패턴을 기대하기 어려운 여건을 모두가 느끼기 때문에 기대효과도 바라기 어려운 상황인 것이죠.”

하반기 지급예정인 토지보상금 향방과 대통령선거 등 이슈가 풍부하지만 시장을 지탱해주기는 역부족이라는 분석도 내놓았다. “정부는 금리를 내리고 DTI를 완화시켜 주택시장을 부양해보려 하지만 기본적인 경제여건과 금융기관의 비관적인 전망으로 인해 큰 효과를 기대할 수는 없어 보입니다. 이 때문에 당분간 주택가격의 상승은 기대할 수 없을 것이고, 매매시장의 침체는 역으로 전세시장의 불안요소로 돌아올 것으로 예상됩니다.”

하반기 부동산 시장은 현금흐름을 기대할 수 있는 수익형부동산이 당분간 주 상품으로 유지될 것으로 전망했다. “투자시장에서 자금 흐름을 보면 수익률이 낮더라도 유동성을 살릴 수 있고 가장 안전하다고 판단되기 때문이죠. 막연한 기대를 가지는 투자는 외면하고 가장 안전한 자산을 확보하려고 하는 것이 투자자들의 대체적인 의견이라고 판단됩니다.”

경기 불황이 계속되면서 이른바 정부가 내놓은 대책도 타이밍을 놓쳤다는 분석도 제시했다. 하반기 정부가 내놓은 대책도 영향이 크지 않다는 것이 김 교수의 설명이다.
“이번 불황은 지금까지 겪어보지 못한 장기 불황의 초입으로 보입니다. 단 시간내에 경기 활성화를 기대하기는 어려울 것으로 예상됩니다.”

유럽발 금융위기가 국내 부동산에 타격을 미쳤다. 스페인 구제금융 신청이 유로존 경제붕괴는 없을 것으로 내다봤다. 리먼사태처럼 부동산 시장에 직접 영향을 미치기보다는 장기화 추세로 간다는 것이다. “글로벌 경제체제가 만들어지면서 금융위기도 주기적으로 나타났죠. 이 같은 상황에 따라 유럽 국가들은 금융위기에 대응하는 법을 익힌 상태입니다. 다만 2번의 금융위기를 만나면서 체질은 좋아졌지만 큰 영향을 가질 것입니다.”