'좀 더 싼' 경매 특수물건 공략법

[추석경매④] 특수물건 어떻게 접근하나

[아시아경제 황준호 기자] 특수물건은 잘 알고 낙찰받으면 돈 된다.

특수물건은 유치권, 법정지상권, 공유지분등기, 예고등기 등 소유·채무관계가 법적으로 복잡하게 얽힌 물건을 말한다.

최근 부동산 가격이 하락하자 전처럼 낙찰을 받고 시간이 지나면 자연스럽게 부동산 가격이 오르는 단순 시세차익을 기대하는 것이 어려워졌다.

이에 리스크와 난이도가 높은 특수물건에 입찰해서 취득단가를 최소로 낮추고 하자를 해결해서 수익을 얻는 쪽으로 관심이 몰리고 있다.

특수권리 물건은 응찰자수가 적어 경쟁이 심하지 않고 낙찰가도 낮다.

히지만 법적인 분석을 잘 해, 겉으로는 하자가 있어 보이지만 실제는 큰 문제가 아닌 것을 잘 잡았을 때의 결과다.

실제 경매시장에는 법률용어에 익숙하지 않은 응찰자가 더 많고, 분석을 하지 않고 '묻지마 식' 투찰을 했다 낭패를 보는 경우가 많다.

특수물건에 관심이 있다면 교육원, 세미나 등에서 관련지식을 넓혀야 한다. 하자 없음을 발견하거나 하자를 치유하는 방법을 배운다음 투찰에 나서야 한다는 뜻이다.

다음은 특수물건 입찰 시 주의사항이다. 먼저 특수권리관계가 있는 경매물건은 금융기관에서 대출이 안될 수 있으니 자금계획을 철저해 해야 한다. 또 예고등기 가운데 진정한 소유권을 다투는 소송인 경우에는 낙찰을 받고도 소유권 이전이 안될 수 있다. 소송의 결과를 가늠할 수 없다면 포기하는 게 더 좋다. 유치권이 있다면 낙찰시 낙찰자가 공사대금 등을 물어줘야 하므로, 허위 유치권인지 아닌지 정확한 분석이 요구된다.

지분경매는 공유자우선매수청구권이라는 제도가 있어서 낙찰이 됐다 하더라도 공유자가 낙찰자로 인정 될 수 있다. 낙찰을 받았다 하더라도 공유물의 특성상 주인이 여럿이기 때문에 수익하고 처분하는 전 과정에서 공유자들의 협의가 필요하다. 결국 재산권을 행사하는데 많은 제약이 뒤따르게 된다는 뜻이다.

대항력이 있는 선순위 임차인이 있고 배당요구를 하지 않았거나 배당으로 보증금 전체가 충족되지 않는 경우 낙찰자가 인수해야 한다. 인도명령대상이 아니므로 주의한다.

마지막으로 본인 스스로가 특수물건을 접하면서 두렵다면 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 안전하다.

황준호 기자 rephwang@