[마니아] 땅, 쪼개면 돈된다

[아시아경제 이진우 소나무 부동산연구소장] 토지도 투자 종목이다. 주식과 같이 '사고, 기다리고, 팔고' 삼 단계를 거쳐 수익을 얻는다. 주식과 마찬가지로 무리한 기대는 무모한 결과를 낳는다. 철저한 계획과 사전 조사를 통해 투자해야 좋은 결과를 얻는다.

토지의 가치를 가장 높이는 가장 일반적인 두 가지 방법이 있다. 먼저 미개발토지를 사서 개발이 가능한 절차를 받아 토지의 효용가치를 높이는 방법이 있다. 이는 토지의 성격, 용도, 법 등 토지와 관련된 사항을 잘 알아야 한다.

또 큰 땅을 매입해서 분할, 합병 등의 절차를 거친 후 수요자들이 선호하는 작은 땅으로 나누어서 매매하는 방법이 있다. 토지분할의 정확한 의미는 지적공부에 등록된 1필지의 토지를 2필지 이상으로 나눠 등록하는 것을 말한다.

예를 들어 경기도 홍천군 서면의 임야 약 1만5000평을 소유하고 있던 A씨는(보유기간 12년) 올해 말(12월31일)까지 유예기간인 부재지주 중과세 유예 기간의 만료가 다가오자 토지의 처리 문제로 고민했다.

일단 땅 덩어리가 큰 것이 문제였다. 이 땅은 홍천강과도 가깝고 대명 비발디와도 그리 멀지 않은 곳에 위치했다. 입지는 최고인데 땅의 크기가 매매의 발목을 잡았다.

시세는 대략 40~50만원 정도였다. 일단 전체로 평당 20만원으로 인근중개업소에 내놓았으나 매매가 여의치 않았다.

그는 전문가를 찾았고 '지주 공동 사업방식'개발 이라는 극약처방을 택했다. 먼저 땅의 소유권은 일종의 에스크로우 제도를 통해 신탁하고 세금절세·개발·광고·매매 등은 약정한 개발업자에게 위임한다. 개발업자가 개발행위 허가를 얻으면 이를 분할해 팔아 수익을 얻는 것이다. 최근 유행하고 있는 세컨하우스 부지들은 이같은 과정을 통해 나온 곳이 꽤 있다.

일단 매매가 되면 공인기관에서 매수자에게 소유권을 넘겨준다. 잔금을 지주에게 입금하면 지주는 그 중 일부를 개발업자에게 입금한다.

A씨는 이같은 방법을 통해 평당 45만원에 땅을 팔았다. 팔다 남은 잔여지가 있었지만 합병과 분할이란 절차를 통해서 절세도 하고 부재지주 중과세에 대한 걱정도 덜게 된 셈이다.

A씨는 자극을 받아 요즘 양평. 가평. 홍천 쪽의 5000~1만0000평 정도의 토지를 찾아 부지런히 발품을 팔고 있다. 올 12월31일전 구입하는 토지는 부재지주라도 중과세 규정을 적용받지 않는 사실도 알게 됐기 때문이다.

이진우 소나무 부동산연구소장