재건축 '지분율' 174%의 달콤한 유혹..그 속내는 ?

황준호 기자

입력 2010.05.17 10:13

수정 2010.05.17 11:40

펼치기/접기

[아시아경제 황준호 기자] "고덕 주공 6단지 재건축 조합은 조합 총회 결과, 두산건설을 시공사로 선택했다. 174%라는 인근 단지 최대 지분율이 조합원들의 마음을 잡았다."

아파트 재건축 사업 시공사 선정 기준이 바뀌고 있다. 브랜드 프리미엄, 대형 건설사의 안정성, 아파트 마감재 등이 전통적 잣대였다면 조합원들의 추가분담금 최소화가 새로운 트렌드로 정착될 조짐이다. 경기침체 등으로 조합원들의 경제적 관점이 부각된 탓이다. 하지만 사업이 종료될 시점 이 같은 무상지분율이 조합원들의 실속으로 귀착될 수 있을지 아니면 눈에 보이지 않는 복병으로 인해 부메랑이 될지는 아직 미지수여서 투자자들의 주의가 요망된다.

◇지분율 174% 고덕 주공 6단지 시공사 선정= 서울시 강동구 고덕동 주공 6단지 재건축사업추진조합은 지난 15일 조합총회를 통해 두산건설을 시공사로 선정했다.

이날 시공사 선정건에 도전한 건설사는 총 3곳으로 ▲두산건설(무상지분율 174%) ▲대우건설(162%) ▲현대/포스코건설(151%) 등이다.

이중 두산건설은 인근 단지와 비교해도 최고 수준인 174%의 무상지분율을 제시했다. 무상지분율은 조합원이 추가분담금 없이 입주할 수 있는 가구당 면적비율로 비율이 높으면 높을 수록 조합원들의 부담은 줄어든다.

이날 투표를 끝내고 나온 조합원은 "부대조건은 두산이나 대우, 현대-포스코가 거의 비슷했다"며 "지분율이 높은 곳이 우리에게 차별화된 이익을 제시할 것"이라고 밝혔다.

◇"우리도 지분율 높여달라" 인근 단지 아우성= 고덕 주공 6단지의 시공사 선정전, 고덕 주공2단지 조합원들은 6단지에서 지분율 174%를 제시하는 건설사가 나왔다는 소식에 시공사 선정을 무산시켰다. 고덕 주공 2단지 시공사 선정에 나선 건설사들이 약 130~140%내외의 지분율을 제시했기 때문이다.

고덕 주공2단지는 기존 제한경쟁입찰에서 6단지와 같은 일반경쟁입찰방식을 도입하고 오는 20일 현장설명회를 개최키로 했다. 이어 21일 사업제안서를 받아 다음달 26일 시공사 선정을 위한 조합원 총회를 개최키로 합의했다.

2단지 조합원은 "지분율이 높을수록 나한테 이득이고 대형 건설사들이 약속한 것을 갑자기 번복할 수는 없을 것"이라며 "사업을 추진하던 회사가 갑자기 쓰러져 사업을 진행하지 못하게 될 것으로도 생각지 않는다"고 밝혔다.

이같은 상황은 인근 재건축 사업장으로도 번지고 있다. 고덕 주공 7단지는 지분제를 택해 사업을 추진하고 17일 시공사 선정을 위한 현장설명회를 갖는다. 이어 27일께 시공사 선정에 나선다. 고덕주공5단지도 지분제를 통해 사업을 추진하며 20일 현장설명회를 열고 다음달 10일 시공사 사업제안서 입찰을 마감한다. 시공사 선정총회는 7월 3일 열릴 예정이다.

둔촌주공 재건축 단지도 다음주 중 입찰공고하고 다음달말 시공사에 나선다.

◇174%에 감춰진 비밀은 없나= 고덕 6단지 시공사 선정에 대해서는 여러가지 시선이 교차하고 있다. 일각에서는 174%라는 수치가 과연 현실성이 있는 수치인지를 계산하느라 분주하다.

6단지 조합원들은 이익을 최대한 보장하기 위해 확정지분제를 도입했다. 기존 도급제에서 건설사들은 사업비만 따내 사업비내에서 아파트를 지어 공급하면 됐으나 지분제에서는 조합원분을 제외한 나머지 분양분을 팔아야 이익을 얻는다. 건설사의 위험 부담이 크다는 뜻이다.

사업을 따낸 두산건설은 무상지분율을 높게 주고도 일반분양가를 3.3㎡당 2500만원에 공급 가능하다고 밝힌다. 하지만 다른 건설업체들은 174%의 무상지분을 주면 일반분양 면적이 줄어들 수밖에 없고 일반분양가는 3.3㎡당 3000만원을 훌쩍 넘어야 공사비를 보전받을 수 있게 돼 사업성이 크게 악화될 것이라고 반박한다.

전문가들은 관리처분 단계에서 무상지분율에 따른 일반분양가와 조합원들의 재건축 후 평형 선택, 이에따른 환급금 등이 드러나 복잡한 함수관계가 드러날 수 있다며 현재 제안된 서류만으로는 실제 의도하는 목표나 파급효과 등을 정확히 파악하기 힘들다고 보고있다. 이에따라 조합원이나 투자자들은 시공사들의 사업제안서를 잘 살펴야 할 것으로 보인다. 조합원들이 추가적으로 내야할 돈이 나타나있지 않으니 제안서를 잘 살펴야 한다는 뜻이다.

고덕주공 2단지의 한 대의원은 "조합원들이 무상지분율에만 목을 메고 높은 수치에만 쏠리는 경향이 있다"면서 "수억원씩 대출을 받아 중간에 투자자로 들어온 사람들이 높은 무상지분율로 가격이 상승할 경우 팔아치우겠다는 목적에서 목소리를 내는 것 같아 나중에 추가부담금이 우려된다"고 말했다.