서울시, 재촉지구내 '도시정비형 재개발' 법적상한용적률도 1.2배 높인다

도심 상업·준주거 주택 공급 확대 방안 마련
지구·구역별 용적률 체계 일원화하고
스카이라인 고려 중심지별 기준 높이도 차등화

서울시가 상업·준주거지역 등 도심지 주택 공급 확대를 위해 재정비촉진지구 내 '도시정비형' 재개발 사업의 법적상한용적률을 최대 1.2배까지 높인다. 이와 함께 지구·구역별로 다르게 적용되던 기존 도시 정비형 재개발사업의 용적률 체계를 '기준·허용·상한'으로 일원화한다.

서울시가 도심지 주택 공급 활성화를 위해 재정비촉진지구내 도시정비형재개발 사업의 규제를 대폭 완화한다. 도시정비형 재개발 사업을 마치고 지난달 준공한 공평 15·16지구 전경. 현대엔지니어링 제공

서울시는 준주거·상업지역 등에서 양질의 주택 공급을 촉진하기 위해 21일 이런 내용을 골자로 한 '3차 재정비촉진사업 규제혁신안'을 발표했다.

이번 규제 혁신안은 재정비촉진지구 내 '도시정비형' 재개발 사업을 대상으로 한 것이다. '도시정비형' 재개발이란 주로 상업·공업·준주거지역 등을 중심으로 도시 기능 회복과 상권 활성화를 위해 시행하는 정비사업이다. 주거환경 개선을 위해 노후주택 밀집지역을 대상으로 한 '주택정비형' 재개발과 대비된다.

◆재정비촉진지구 내 '도시정비형' 재개에도 법적상한용적률 1.2배 확대= 이번 규제 혁신안의 핵심은 재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업의 '법적상한 용적률 1.2배' 도입이다. 이에 따라 용도지역별 최대 법적상한용적률은 ▲준주거지역 500%→600% ▲근린상업지역 900%→1080% ▲일반상업지역 1300%→1560%까지 허용된다.

이는 시가 지난해 7월 '2차 재정비촉진사업 규제혁신'을 통해 재정비촉진지구 내 '주택정비형' 재개발사업에 법적상한 용적률을 1.2배까지 늘린 데 이어 이를 '도시정비형' 재개발 사업으로 확대 적용한 것이다. 앞서 시는 지난해 3월 1차 재정비촉진사업 규제혁신을 통해서는 재개발사업의 의무 공공기여 비율(10%)을 폐지하는 한편, 상업지역(20%→10%)과 준주거지역(10%→폐지)의 건물 내 비주거용도의 비율을 완화했었다.

다만 근린·일반상업지역의 경우 법적상한용적률의 1.0배 초과 적용 시 사업성과 공공성이 균형을 이룰 수 있도록 사업자에게 역세권·간선도로 접도요건 등 '입지요건'과 역세권 환경개선·건축물 열린공간 등 '공공성 검토기준'을 제시하도록 했다.

◆지구·구역별 제각각 용적률 체계 일원화= 시는 도시정비형 재개발사업의 용적률 체계도 일원화했다. 기존에는 지구·구역별로 다르게 적용되던 용적률을 '기준·허용·상한' 체계로 통일한 것이다.

그동안 기부채납 등 공공기여로만 가능했던 상한용적률 적용 항목 역시 ▲공개공지 확보 ▲녹색건축·제로에너지 건축물 인증 ▲관광숙박시설까지 확대해 사업지의 특성에 따른 자율성을 높였다.

시는 사업이 예측 가능성을 높이기 위해 허용용적률도 조례용적률의 1.1배로 일괄 적용한다. 허용용적률 인센티브 항목 역시 변화하는 주거환경을 반영해 녹지생태공간, 저출산·고령화 대책시설, 보행가로활성화 등으로 다양화했다.

'허용용적률'이란 지방자치단체 조례에 따른 '기준용적률'에 친환경 건축, 공개공지 확보, 주차장 개방 등 '인센티브'를 더해 산정한 용적률이다. 단 허용용적률은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법'이 정한 법적상한용적률을 초과할 수 없다.

◆획일화된 높이 기준도 차등화= 시는 이번 규제혁신을 통해 중심지 위계별로 기준 높이도 차등화했다. 획일적인 높이 규제를 걷어내고 중심지별 특성에 따른 입체적인 스카이라인을 형성하기 위한 조치다.

서울 재정비촉진지구내 도시정비형 재개발 높이기준 개선안. 서울시 제공

중심지별 기준 높이는 도심지의 경우 제한을 없애고 광역중심은 150m, 지역중심은 130m로 정했다.

여기에 공공시설 제공 및 지역 특성에 따라 도시재정비위원회 심의를 통해 준주거지역은 최대 30m, 상업지역은 60m까지 높이를 완화할 수 있도록 했다. 특히 시는 정책 기능 도입 등 필요하다고 인정되는 경우 도시재정비위원회 심의를 거쳐 이 범위를 초과한 높이 완화도 가능하도록 했다.

한편 이번 개선안은 시행일(5월 14일) 이전까지 준공인가를 신청하지 않은 모든 사업지에 적용된다. 개선안은 특히 신규는 물론 변경 계획 수립 때도 적용받을 수 있다.

시는 이번 개선안을 통해 그동안 사업성 부족으로 정체됐던 재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업이 탄력을 받을 것으로 기대했다. 이를 위해 시는 이달 중 시·자치구 실무자 대상 설명회를 진행하는 한편 정비사업 통합 정보 플랫폼 '서울시 정비사업정보몽땅'에 세부기준도 공개할 예정이다.

정두환 기자 dhjung69@asiae.co.kr