롯데건설, 미착공 사업장 PF 유동화증권 2000억 추가 매입

해운대 센텀 주상복합개발 사업 등 3개 사업장
토지 확보용 브리지론 유동화증권 인수
부동산 경기 하강 장기화 때 본PF 전환 통한 회수 불확실

롯데건설이 미착공 건설 사업장 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화증권을 인수하기 위해 2000억원의 자금을 추가로 조달했다. 메리츠증권과 1조5000억원 규모의 PF 유동화증권 인수용 펀드를 조성한 것과는 별개로 유동성을 확보한 것으로 알려졌다. 조달한 자금은 부산 주상복합개발 사업 등 3곳의 건설 사업장 브리지론 기초 유동화증권(PF ABSTB)을 매입하는 데 사용한다.

15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 특수목적법인(SPC) 베르테르제1차와 2차는 금융회사로 구성된 대주단으로부터 각각 1000억원씩 총 2000억원 규모의 자산유동화대출(ABL)을 빌렸다. 베르테르1차와 2차는 조달한 자금을 다시 베르테르제3차에 빌려주고, 베르테르제3차는 롯데건설이 신용공여를 제공한 PF 유동화증권을 인수한다. 롯데건설이 ABL의 최종 상환 책임을 지기로 하는 신용공여를 제공했다.

베르테르3차가 인수한 PF 유동화증권은 롯데건설이 건설하는 3개 건설 사업장의 브리지론을 기초로 발행됐다. 브리지론은 토지 확보 등 초기 사업을 위해 각 사업장의 시행사가 빌린 대출이다. 해당 사업장은 부산광역시 해운대구 재송동 856-1번지 ‘해운대 센텀’ 주상복합개발사업, 서울 동대문구 용두동 33-1번지 ‘홈플러스’ 개발 사업, 대전광역시 유성구 용계동 ‘도안2지구 오피스텔’ 신축 사업 등이다. 모두 토지 확보 이후 사업 인가를 받지 못했거나, 다른 이유로 본 PF로 전환하지 못해 미착공 상태로 남아 있는 곳들이다.

해운대 센텀 주상복합 개발 사업의 시행사인 삼미디앤씨는 2017년 9월 2500억원 규모의 브리지론을 빌려 만기를 계속 연장해오고 있다. 오는 9월 착공에 들어가 2028년 9월 준공한다는 계획을 세워 놓았지만, 아직 사업 인허가를 받지 못해 착공과 분양 시기가 불확실하다. 서울 용두동 홈플러스 개발 사업도 브리지론의 만기를 계속 연장하면서 착공과 분양 시기를 저울질하고 있다. 대전 도안2지구 오피스텔 사업의 시행사인 지젤엠은 2021년 6월 1850억원의 토지 매입용 대출(브리지론)을 빌린 이후 본 PF로 전환하지 못했다.

3개 사업장 모두 롯데건설이 브리지론에 자금보충 약정과 채무인수 등의 신용공여를 제공했다. 시행사가 대출을 적기에 상환하지 못하면 롯데건설이 대출의 일부 또는 전부의 상환 책임을 지기로 한 상황이다. 하지만 여전히 착공에 들어가지 못하고 브리지론 만기 연장만 계속하고 있어 착공과 분양 사업 추진 시기가 모두 불확실하다. 분양이 적기에 이뤄지지 못하면 브리지론 상환도 어려워질 수 있다.

PF업계 관계자는 "분양을 통한 브리지론 회수가 제대로 이뤄지지 않고 시행사가 부실해지면 롯데건설이 채무를 모두 떠안아야 한다"면서 "부실화 가능성이 있는 사업장의 PF 유동화증권을 선제적으로 인수하기 위해 자금을 조달한 것"이라고 풀이했다. 이 관계자는 또 "유동화증권 인수를 위해 빌린 대출은 만기가 1년"이라며 "앞으로 1년 동안 3개 사업장 관련 브리지론 만기 연장 또는 유동화증권 차환 부담이 없을 것"이라고 평가했다.

롯데건설은 앞서 부동산 PF 유동화증권 인수를 위해 메리츠금융그룹과 1조5000억원 규모의 펀드를 조성한 바 있다. 메리츠금융그룹 계열사가 9000억원의 선순위 자금을 대고 롯데그룹 계열사들이 6000억원의 후순위 자금을 대는 구조다. 이 돈은 SPC인 샤를로트제1차와 2차에 빌려줘 롯데건설이 신용공여를 제공한 PF 유동화증권을 인수했다.

IB업계 관계자는 "롯데건설이 올해 초 PF 관련 차입금과 우발채무 해결을 위해 2조원에 가까운 자금을 조달해 지난해 레고랜드 사태 이후 불거진 신용·유동성 위험을 대폭 줄였다"면서도 "하지만 미착공 상태로 본PF로 전환하지 못하고 브리지론 상태로 남아 있는 우발채무 부담이 누적되고 있어 부동산 경기 하강이 장기화하면 부실 우려가 재확산될 가능성이 있다"고 내다봤다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr