乐天建设再购入2000亿未开工项目PF资产支持证券

Published 15 Mar.2023 07:32(KST)

Updated 21 Jul.2023 13:50(KST)

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海云台Centum综合住宅开发等3个项目
为获取土地而承销桥梁贷款资产证券
若房地产低迷长期化通过转为本PF回收存不确定性

为了收购尚未开工建设项目相关的项目融资（PF）资产支持商业票据，乐天建设追加筹措了2000亿韩元资金。这被视为在与Meritz证券共同设立规模达1.5万亿韩元、用于收购PF资产支持商业票据的基金之外，单独追加获取流动性。筹措的资金将用于购买釜山住宅兼商业综合体开发项目等3处建筑工地的过桥贷款基础资产支持商业票据（PF ABSTB）。

15日，据投资银行（IB）业界消息，特殊目的公司（SPC）Verter第1次和第2次分别从由多家金融公司组成的银团获得各1000亿韩元、合计2000亿韩元规模的资产支持贷款（ABL）。Verter第1次和第2次再将筹措到的资金借给Verter第3次，Verter第3次则收购由乐天建设提供信用支持的PF资产支持商业票据。乐天建设为此提供了承担ABL最终偿还责任的信用支持。

Verter第3次收购的PF资产支持商业票据，是以乐天建设承建的3个建设项目的过桥贷款为基础发行的。过桥贷款是各项目的开发商为土地获取等前期开发而借入的贷款。相关项目包括：釜山广域市海云台区栽松洞856-1号“海云台 Centum”住宅兼商业综合体开发项目，首尔东大门区龙头洞33-1号“Homeplus”开发项目，大田广域市儒城区龙溪洞“图安2地区公寓式办公楼”新建项目等。这些项目在取得土地后，因未获得项目审批或其他原因，未能转为正式PF，仍处于未开工状态。

海云台 Centum住宅兼商业综合体开发项目的开发商Sammi D&C在2017年9月借入规模2500亿韩元的过桥贷款，并持续展期。虽然制定了今年9月开工、2028年9月竣工的计划，但尚未取得项目许可，开工和预售时间仍不确定。首尔龙头洞Homeplus开发项目也在不断展期过桥贷款的同时，权衡开工和预售时点。大田图安2地区公寓式办公楼项目的开发商GiselM自2021年6月为土地收购借入1850亿韩元过桥贷款后，一直未能转为正式PF。

在3个项目中，乐天建设均对过桥贷款提供了资金补充约定和债务承接等信用支持。一旦开发商未能按期偿还贷款，乐天建设将承担部分或全部贷款偿还责任。然而，由于始终未能进入开工阶段，只是一再延长过桥贷款期限，导致开工和预售推进时间都极不明朗。如果预售不能按时进行，过桥贷款的偿还也可能变得困难。

PF业界一位相关人士表示：“如果通过预售回收过桥贷款未能顺利实现，开发商出现不良，乐天建设就必须全部承担债务”，并解读称：“这是为提前收购存在潜在不良可能的项目PF资产支持商业票据而筹措资金。”该人士还表示：“为收购资产支持商业票据而借入的贷款期限为1年”，“在未来1年内，与这3个项目相关的过桥贷款展期或资产支持商业票据再融资压力将有所缓解。”

此前，为收购房地产PF资产支持商业票据，乐天建设曾与Meritz金融集团共同设立规模1.5万亿韩元的基金。该结构为：Meritz金融集团旗下公司提供9000亿韩元优先级资金，乐天集团旗下公司提供6000亿韩元次级资金。这笔资金借给SPC Charlot第1次和第2次，用于收购由乐天建设提供信用支持的PF资产支持商业票据。

IB业界一位相关人士表示：“乐天建设今年年初为解决与PF相关的借款和或有负债，筹措了接近2万亿韩元资金，大幅降低了去年乐高乐园事件后暴露出的信用与流动性风险”，但同时也预测称：“然而，因长期未开工而未能转为正式PF、仍停留在过桥贷款状态的或有负债压力在不断累积，如果房地产景气下行持续时间过长，不良风险有可能再次扩散。”