[실전재테크]역세권? 하이엔드?…오피스텔 옥석 가려야

입지·유동성 등 확실한 장점 있어야

[아시아경제 노경조 기자] 고금리에 오피스텔 투자 매력도가 낮아지면서 옥석 가리기가 중요해졌다. 수익형부동산 대표상품인 오피스텔은 세법상 주택으로 간주하지만, 정약 시에는 주택 수에 포함하지 않는다. 용적률 등에 이점이 있는 상업지역에 많이 건설되고, 소액 투자가 가능하다. 입지만 좋으면 수요가 꾸준해 임대수익이 쏠쏠하다.

특히 신혼부부 등 1~2인 가구 수요에 부응하며 주거 이동 사다리 역할도 한다. 한국건설산업연구원이 지난해 3월 발간한 '오피스텔 100만호 시대, 성과와 과제'에 따르면 2020년 주거실태조사 기준 오피스텔 거주 가구 중 1인 가구 비중은 73.4%에 달했다. 행정안전부 통계를 보면 지난해 주민등록 인구는 3년 연속 감소한 가운데 1인 가구는 전체의 41.0%(972만4256가구)를 차지해 1000만가구 돌파를 눈앞에 뒀다.

서울 광화문 인근 오피스텔 밀집지역 모습 / 사진=연합뉴스

하지만 오피스텔은 아파트와 마찬가지로 부동산 시장 경기를 탄다. 정부가 부동산 규제를 완화하자 오피스텔 투자에 대한 비관적 전망이 적지 않다. 게다가 오피스텔은 아파트 대체재로서 '주류'가 아니라는 게 전문가들의 말이다. 따라서 조건을 꼼꼼히 따져보고 장기적 관점에서 수익원으로 가져가는 것이 좋다고 조언했다.

수익을 얻기 위한 투자 활동에서 오피스텔에 요구되는 가장 중요한 요소는 입지(직주근접, 역세권 등)다. 주 수요층인 젊은 1인 가구가 출퇴근 편리성과 주변 생활 편의시설을 우선적으로 고려하기 때문이다. 아파트 못지않게 역세권인지가 중요한 이유다.

오피스텔이 대규모 단지 내 들어서는 경우 각종 커뮤니티시설을 공유할 수 있고, 공동관리비 절감 효과도 기대할 수 있다. 하지만 대부분 1~2개동 규모의 개별 오피스텔이어서 인프라에 신경 쓸 수밖에 없다. 이는 택지개발지구에 공급되는 오피스텔 투자 시 고민해볼 문제이기도 하다. 선점 효과와 별개로 땅값과 개발 청사진 등을 두루 고려해야 한다. 그만큼 리스크가 크다는 의미다.

그렇다고 오래된 오피스텔에 섣불리 투자하는 것도 위험하다. 수익률 측면에서 검증됐더라도 출구전략을 생각하면 걸림돌이 될 수 있어서다. 1인 가구의 유동성과 같은 월세면 신축 선호, 아파트로 전환 등을 감안해야 하는 것이다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "오피스텔은 시세 등 데이터가 누적돼 있어 빌라에 비하면 환금성은 좋다"며 "문제는 감가상각과 공실"이라고 강조했다.

또 요즘처럼 은행에서 4~5%대 예금 금리를 보장받을 수 있다면 더 안전한 쪽을 선택할 테고, 대출 금리가 덩달아 오른 것 또한 오피스텔 투자를 망설이게 한다고 설명했다. 윤 팀장은 "서울 강남권 등지에서 하이엔드 오피스텔은 수요가 있는 줄로 안다"며 "확실한 장점과 경쟁력이 있는 상품을 골라야 한다"고 말했다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr