[实战理财]地铁房？高端？……办公公寓优劣需分清

by Roh Kyungjo

Published 15 Feb.2023 11:05(KST)

必须具备区位、流动性等明确优势

[亚洲经济记者 Noh Kyungjo] 在高利率环境下，办公型公寓的投资吸引力下降，“优中选优”变得更加重要。作为收益型不动产的代表产品，办公型公寓在税法上被视为住宅，但在订立租约时又不计入住宅套数。它多建于容积率等方面具有优势的商业地区，便于小额投资。只要地段好，需求就会持续稳定，租金收益也相当可观。

尤其是顺应新婚夫妇等一至两人家庭的需求，还发挥着居住“向上流动阶梯”的作用。根据韩国建设产业研究院在去年3月发布的《办公型公寓一百万户时代：成果与课题》报告，以2020年居住实态调查为基准，居住在办公型公寓的一人家庭比例高达73.4%。行政安全部统计显示，在去年居民登记人口已连续3年减少的情况下，一人家庭却占整体的41.0%（972万4256户），即将突破1000万户大关。

首尔光化门附近办公公寓密集区域景象 / 韩联社供图

不过，办公型公寓与公寓一样，受房地产市场景气影响较大。随着政府放宽房地产调控，社会上对办公型公寓投资的悲观看法并不少见。此外，专家指出，办公型公寓作为公寓的替代品，并非房地产市场的“主流”。因此，他们建议，投资者应细致审查各项条件，从长期角度将其作为收益来源加以持有。

在以获取收益为目的的投资活动中，办公型公寓最重要的要素是地段（工作地与居住地距离、是否临近地铁站等）。这是因为其主要需求群体——年轻一人家庭，在选择居所时最优先考虑通勤便利性和周边生活配套设施。这也是其是否属于“地铁盘”与公寓同样重要的原因。

若办公型公寓坐落于大型小区之内，住户可以共享各类社区设施，同时还有望降低公共管理费。但大多数办公型公寓仅为一至两栋规模的独立建筑，只能更加费心于自身配套基础设施。这也是在考虑投资供应于住宅用地开发区内的办公型公寓时需要权衡的问题。除抢占先机效应外，还必须综合考虑地价、开发蓝图等因素，这也意味着相关风险更大。

但贸然投资老旧办公型公寓同样存在风险。即便其收益率已在市场中得到验证，从退出策略角度看也可能成为绊脚石。投资者需要考虑一人家庭的高流动性、在同等月租水平下对新建房源的偏好，以及向公寓转移的趋势。房地产R114研究团队负责人 Yoon Jihae 表示：“办公型公寓的市价等数据积累较为充分，与多户住宅相比，其变现能力更好”，“问题在于折旧和空置率”。